«كورونا» يغيّر الخريطة التأجيرية.. والفلل المستفيد الأول

قال عقاريون إن جائحة فيروس كورونا المستجد (كوفيدـ19) غيّرت، الخريطة الإيجارية في قطاع العقارات، إذ أصبح المستأجرون يفضلون الفلل على الوحدات السكنية، ما رفع الطلب عليها، وأصبحت خياراً متقدماً عند البحث.

وأوضحوا، لـ«الإمارات اليوم»، أن معادلة الطلب أصبحت لمصلحة الفلل على حساب الوحدات السكنية، لافتين إلى أن الإقامة في الفلل باتت خياراً جيداً مقابل الوحدة السكنية، في ظل تراجع كبير في القيم التأجيرية للفلل بالتزامن مع تصحيح سعري، ووجود عرض كبير في السوق.

وأشاروا إلى المميزات الخاصة بالفلل، مثل الخصوصية وتجنب مشاركة الآخرين المرافق المشتركة، مثل المصعد والمسبح، إضافة إلى انخفاض رسوم الخدمات، حالياً، للفيلا مقابل الوحدة السكنية.

اهتمام عقاري

وتفصيلاً، قال المدير التنفيذي في «شركة هاربور للوساطة والاستشارات العقارية»، مهند الوادية: «كان هناك عدم توازن بين الوحدات السكنية والفلل سابقاً، في وقت كان يستهدف فيه المطور العقاري البناء العمودي للاستفادة من الأرض، إلا أنه وبالتزامن مع أزمة (كوفيد-19) أصبح الوضع مختلفاً».

وأكد الوادية وجود اهتمام كبير من المطورين العقاريين حالياً، لطرح مشروعات في قطاع الفلل، لاسيما الصغيرة منها، أو ما يعرف بـ(تاون هاوس) أو الفلل المتلاصقة، والتي تنافس فئة الشقق السكنية.

ولفت إلى أن العمل من البيت، وتطبيق سياسات التباعد الجسدي، وتجنب المناطق المزدحمة، دفعت حصة قطاع الفلل المطلوبة للاستئجار في السوق العقارية لأعلى، خصماً من حصة الوحدات السكنية، نظراً لما تتميز به الفيلا من مناطق خاصة تسهم في تقليل الخروج من البيت، وهو أمر غير موجود في الوحدة السكنية.

خيار جيد

وكشف الوادية أن معادلة الطلب أصبحت لمصلحة الفلل على حساب الوحدات السكنية، لاسيما أن معظم الوحدات السكنية المطروحة في دبي موجهة لفئة مميزة، ما يجعل السكن في الفيلا خياراً جيداً مقابل الوحدة السكنية، خصوصاً إذا تم النظر إلى القيم التأجيرية التي تراجعت في الفترة الأخيرة.

وأوضح الوادية أن التنافسية في هذا الجانب تصب في مصلحة الفلل، لاسيما مع ارتفاع القيم الإيجارية للوحدة السكنية الفاخرة التي تزيد في بعضها على قيمة تأجير الفيلا 150 ألفاً في مناطق وسط المدينة، مثل «سيتي ووك» و«بلو ووترز»، مقابل 60 ألف درهم قيمة إيجارية لفيلا مكونة من ثلاث غرف في مناطق مثل «دبي الجنوب».

ولفت إلى ميزة أخرى في الفلل، تجعلها خياراً أول للمستأجر، وهي انخفاض رسوم الخدمات، إذ تعتبر في الفيلا أقل بنسبة 50% أو أكثر، مقارنة بمثيلاتها في الوحدة السكنية.

الخريطة الإيجارية

في السياق نفسه، قال رئيس مجلس إدارة «شركة الرولي للعقارات»، خميس الزيودي، إن أزمة «كورونا» غيرت الخريطة الإيجارية والاستثمارية لقطاع العقارات، إذ أصبح المستأجرون والمستثمرون يفضلون الفلل على الوحدات السكنية، ما رفع الطلب عليها.

وأضاف أن المميزات النسبية لقطاع الفلل أسهم في هذا التوجه، إذ تتميز الفلل بالخصوصية أكثر من الوحدات السكنية، التي يشارك فيها المستأجر المناطق المشتركة مع آخرين، مثل المصعد والمسبح، إضافة إلى وجود مناطق ترفيهية تغني الأسر عن الخروج من المنزل، وأخيراً انخفاض رسوم الخدمات للفيلا مقابل الوحدة السكنية.

وأكد الزيودي وجود تراجع كبير في أسعار تأجير الفلل بالتزامن مع تصحيح سعري، ووجود عرض كبير في السوق، لافتاً إلى أن هناك منافسة كبيرة في السوق الإيجارية، وهو أمر قاد إلى تراجع أسعار التأجير الخاصة بكلتا الفئتين السكنيتين، في حين تتفاوت الأسعار من منطقة إلى أخرى بحسب المعروض والخدمات.

متوسط الإيجارات

إلى ذلك، أكد الرئيس التنفيذي لـ«شركة ستاندرد لإدارة العقارات»، عبدالكريم الملا، تراجع القيم التاجيرية للفلل في الفترة الماضية، بالتزامن مع زيادة العرض في السوق، وقال إن الفلل أصبحت بالفعل تنافس الوحدات السكنية من حيث جاذبية الأسعار، نظراً لما تتمتع به الفلل من مميزات تفوق الوحدات السكنية.

وضرب الملا أمثلة على متوسط أسعار القيم الإيجارية للفلل في بعض مناطق دبي، والتي تبدأ من 80 ألف درهم في حدها الأدنى إلى 100 ألف درهم في منطقة «الوحيدة»، فيما راوح متوسط إيجار الفلل في منطقة «الممزر» بين 110 آلاف و140 ألف درهم.

وتراوح القيم الإيجارية في منطقة «أبوهيل» بين 90 ألفاً و110 آلاف درهم، وفي «مردف» بين 80 ألفاً و125 ألف درهم، وفي منطقة «القصيص» بين 85 ألفاً و110 آلاف درهم، وفي «البراحة» بين 100 ألف و130 ألف درهم.

تقارب القيم التأجيرية

أما الخبير العقاري، رعد رمضان، فقال إن تداعيات جائحة «كورونا» وزيادة المعروض من الفلل السكنية، مقارنة بحجم الطلب في الأسواق، أسهمت في تقارب أو مساواة القيم التأجيرية مع الوحدات السكنية، ما حرك الطلب، أخيراً، على استئجار الفلل، للاستفادة من تراجع أسعار تأجيرها، فضلاً عن استفادة العائلات التي تضم عدداً كبيراً من الأفراد، من مساحات الغرف في الفلل، مقارنة بالوحدة السكنية. من جهته، أكد الوسيط العقاري، مجدي عبدالعزيز، أن بعض المستأجرين، لاسيما فئة العائلات، أصبحوا يفضلون استئجار فلل سكنية بعد تراجع أسعار، لاسيما أن القيم التأجيرية لبعض الفلل القديمة تعد بشكل فعلي أقل من القيم التأجيرية للشقق السكنية المتساوية معها في المساحة أو عدد الغرف.

ولفت إلى أن القيمة الإيجارية لفلل بمنطقة «الجزات» في ضاحية الرقة بالشارقة، تبلغ حالياً 85 ألف درهم، وتتكون من أربع غرف نوم، ومجلس كبير، وثلاثة حمامات، ومسبح وحديقة، مقارنة بـ95 ألف درهم، خلال العام الماضي.

• مميزات خاصة بالفلل، مثل: الخصوصية، وتجنب مشاركة الآخرين المرافق المشتركة، إضافة إلى انخفاض رسوم الخدمات، تزيد الطلب عليها، مقارنة مع الوحدة السكنية.

• العمل من البيت، وتطبيق سياسات التباعد الجسدي، وتجنب المناطق المزدحمة، دفعت حصة قطاع الفلل المطلوبة للاستئجار في السوق العقارية إلى أعلى.

• 60 ألف درهم قيمة إيجارية لفيلا في «دبي الجنوب».

• 80 ألف درهم الحد الأدنى لاستئجار فيلاً في «مردف».

مستأجرون: تراجع إيجارات الفلل جعلها خياراً مفضلاً

أكد مستأجرون، لـ«الإمارات اليوم»، تفضيلهم السكن في الفلل، حالياً، نظراً لتراجع القيم التأجيرية، وما تمتاز به من خصوصية في ظل جائحة «كورونا».

وأوضحوا أنه على الرغم من وجود كلفة مرتفعة في الفلل تتعلق بفواتير استهلاك الكهرباء، فإن تراجع القيم التأجيرية رفع تنافسيتها.

وقال المستأجر حميد عبدالله، إنه كان يبحث عن شقة سكنية من ثلاث غرف نوم وصالة وحمامين. وأضاف أنه لاحظ خلال البحث وجود وحدات فلل معروضة بالمواصفات نفسها، ويتوافر فيها أكثر من مجلس وغرفة خادمة بأسعار تأجير تراوح بين 50 و65 ألف درهم، وهو ما دفعه للانتقال إلى إحدى تلك الفلل، وتفضيلها على الشقة السكنية.

من جانبه، قال المستأجر عبدالعزيز شهاب إنه قرر الانتقال للسكن في فيلا مكونة من ثلاث غرف نوم، بقيمة تأجيرية تبلغ 60 ألف درهم، نظراً لتقارب القيم التأجيرية مع الوحدة السكنية التي يقيم فيها.

ولفت إلى أن أسعار تأجير الفلل شهدت انخفاضاً ملحوظاً في الفترة الأخيرة، كما تتميز بمساحات أكبر للأسر الكبيرة، فضلاً عن الخصوصية مقارنة بالشقق السكنية ضمن بنايات.

وفي السياق نفسه، قال المستأجر سيف هاشم، إنه فوجئ بوجود فلل معروضة للتأجير على مواقع التواصل وصفحات عقارية متخصصة، بقيم تبلغ 45 ألف درهم، لافتاً إلى أن تلك الفلل تتكون من ثلاث غرف وثلاثة حمامات، ما يجعلها أقل من حيث القيمة التأجيرية، مقارنة بالوحدات السكنية المكونة من عدد الغرف نفسه.

وأوضح أنه على الرغم من وجود كلفة مرتفعة في الفلل، بالنسبة لفواتير استهلاك الكهرباء، فإن تراجع القيم التأجيرية رفع تنافسيتها، وجعلها خياراً مفضلاً، مع احتساب المساحات الأكبر والخصوصية، والمدخل المستقل، وهو ما يتناسب مع العائلات، لاسيما كبيرة العدد في ظل جائحة «كورونا».

خيار متقدم

قال مدير التسويق والمبيعات في «شركة الرواد للعقارات»، علاء مسعود، إن قطاع الفلل أصبح أكثر جذباً بعد أزمة «كورونا»، إذ تتيح الفيلا نوعاً من الخصوصية للعائلات.

وأكد مسعود وجود نمو في الطلب على الفلل للاستئجار حالياً، إذ أصبحت خياراً متقدماً للمستأجرين الراغبين في الاستفادة من مميزات الفلل، مقابل الوحدات السكنية في بناية، ومنها وجود مساحات ترفيهية داخل الفيلا تمكّن العائلة من قضاء وقتها دون الخروج، في ظل الأزمة الصحية التي يمر بها العالم، وتقليل مخالطة الآخرين في الأماكن المشتركة.

تراجع تدريجي في القيم الإيجارية

قال المدير التنفيذي في «شركة السوم العقارية»، سفيان السلامات، إن الفترة الأخيرة شهدت طلباً كبيراً على الفلل مع تراجع قيمها التأجيرية، بدعم من دخول مشروعات جديدة، وتأثير تداعيات الجائحة.

وأضاف أن متوسط التراجع في القيم التأجيرية للفلل السكنية راوح، أخيراً، بين 10 و20%، مقارنة بالفترة الزمنية المماثلة من عام 2019.

وأضاف أن تراجع القيم التأجيرية كان تدريجياً، وبدأ بشكل أكثر وضوحاً مع بداية الربع الثاني من العام الجاري، ما رفع الطلب على استئجار الفلل، وزاد تنافسيتها في خارطة قطاع الإيجارات العقارية.

ولفت السلامات إلى تفضيل عدد من العائلات، خصوصاً الخليجية والعربية، الفلل لتميزها بخصوصية تتناسب مع ظروف جائحة «كورونا»، مقارنة بالبنايات السكنية، التي تشتمل على مرافق مشتركة مثل المصاعد والمسابح ومواقف السيارات.

وأوضح أن القيم التأجيرية لفئات مختلفة من الفلل أصبحت تتقارب، أو تتساوى مع الشقق سكنية، لافتاً إلى أن قيمة استئجار فيلا جديدة من غرفتي نوم وصالة، وغرفة خادمة، وأربع حمامات في مشروع جديد بالشارقة تبلغ 65 ألف درهم، في وقت يتم فيه استئجار شقق سكنية بالمواصفات نفسها، بالمبلغ نفسه، إن لم يكن أعلى في مناطق مختلفة، مع فارق كبير يتمثل في خصوصية الفلل.

ولفت السلامات إلى أن ارتفاع فاتورة الكهرباء للفلل كان عائقاً لدى البعض، مع اعتمادها على وحدات تكييف مستقلة، إلا أن تراجع القيم التأجيرية جعل تنافسية الفلل أكبر، مع توفير مساحات ومزايا أعلى، مقارنة بالوحدات السكنية.

وذكر أن «السوم العقارية» كانت تؤجر فيلا بإطلالة على البحر بالقرب من مدخل عجمان، مكونة من ثلاث غرف نوم، وغرفة خادمة، ومجلس، وثلاثة حمامات بـ150 ألف درهم خلال عام 2019، إلا أن القيمة التأجيرية تراجعت حالياً إلى 120 ألف درهم، فيما يتم تأجير فيلا في منطقة «الشرقان» مكونة من أربع غرف نوم، ومجلس، وحديقة، وأربعة حمامات بـ100 ألف درهم، مقارنة بـ120 ألف درهم سابقاً.

المواطنون والخليجيون الأكثر طلباً

قال المدير العام لـ«شركة دبليو كابيتال العقارية»، وليد الزرعوني، إن القيم التأجيرية للفلل شهدت انخفاضات بنسب متباينة، وبشكل تدريجي منذ نهاية الربع الأول من العام الجاري، بنسب تراوح بين 10 و15%، وذلك مع انتقال بعض المستأجرين إلى مناطق أخرى، للاستفادة من تراجع أسعار الشقق ذات المساحات الكبيرة، وانتقال مستأجرين من فلل إلى أخرى في مشروعات حديثة، لاسيما مع توافر فلل جديدة بأسعار تأجير منخفضة.

وأوضح أن النسبة الكبرى من تراجع القيم التأجيرية للفلل تركز في الوحدات القديمة، التي لا تشتمل على مرافق وتسهيلات كثيرة، مثل المسابح والحدائق، فيما يعد المواطنون، يليهم الخليجيون ثم العرب، الأكثر طلباً على استئجار الفلل حالياً.

وأكد أن تراجع أسعار التأجير للفلل دعم الطلب عليها، ما يعد من المؤشرات الإيجابية التي أحدثت تغيراً في سوق التأجير السكنية أخيراً، بتأثير من تداعيات جائحة «كورونا».

وأكد الزرعوني أنه على الرغم من أن تداعيات الجائحة كانت من أسباب انخفاض القيم التأجيرية للفلل، فإنها دعمت في الوقت نفسه تحولاً في الطلب عليها، عقب تراجع إيجاراتها، للاستفادة من الخصوصية التي تتيحها، مقارنة بالشقق السكنية.

وأوضح أن الفلل تتيح مدخلاً خاصاً، وموقفاً للمركبة، وحديقة، فيما تتيح أخرى مسبحاً أو صالة رياضية.

وكشف أن القيمة التأجيرية لبعض الفلل في ضاحية «الرقة» بالشارقة، وتتكون من أربع غرف وأربعة حمامات، تراوح بين 60 و65 ألف درهم، مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، عندما كانت تراوح بين 70 و75 ألف درهم.

السكن الفسيح والفناء الخلفي

قال الخبير العقاري هشام الأسعد: «شهدنا انخفاضاً تدريجياً في متوسط ايجارات الفلل بنسبة تبلغ نحو 7%، خلال العام الجاري مقارنةً بالعام الماضي، ومع ذلك، فإنه عند المقارنة بقطاع تأجير الشقق، فقد كان هذا الانخفاض أقل مقارنة بأسعار الوحدات السكنية».

وأوضح الأسعد أن هذا الانخفاض جاء بسبب تأثيرات الجائحة في حياتنا اليومية والاجتماعية والمهنية، إذ تم التوجه للعمل من المنزل كقاعدة جديدة، لافتاً إلى أن هذا التغيير الحياتي ترجمته السوق العقارية، من خلال تغير في الطلب بحسب نوعية المسكن، وأصبح التوجه إلى السكن الفسيح الملائم للعائلة. لذلك، أصبح المستأجر يهتم بخصوصية عائلته، وضرورة تأمين احتياجات أطفاله داخل البيت.

وأضاف أن الفلل تمتاز بنوع من المساحات الترفيهية، إضافة إلى الخصوصية أثناء العمل عن بُعد.

وشدد الأسعد على أن الاتجاه السائد في السوق الإيجارية أصبح يتركز في تأمين مساحات أوسع للسكن، لذلك اتجه العديد من المستأجرين إلى الفلل الواسعة، والتي تحتوي على فناء خلفي خاص بالأطفال، وغرف أكبر مساحة، بإيجارات منخفضة عن ذي قبل.