العربون في Form F

في الصفقات العقارية بدبي، يظن كثيرون أن العربون المدفوع عند توقيع نموذج Form F مجرد إجراء روتيني لإثبات الجدية، بينما هو في الحقيقة بند قد يحدد مصير الصفقة عند الإتمام أو التعثر أو العدول.

ونموذج Form F هو العقد الموحد الذي يثبت اتفاق البائع والمشتري على بيع العقار، ويحدد بيانات الأطراف والعقار والثمن والمواعيد والالتزامات الأساسية. لذلك، فإن المبلغ المدفوع عند توقيعه لا ينبغي النظر إليه بمعزل عن صياغة العقد وسبب عدم إتمام البيع.

وقد عالج قانون المعاملات المدنية الجديد هذه المسألة في المادة 137، فقرر أن دفع العربون عند إبرام العقد يدل في الأصل، على أن العقد أصبح باتاً ولا يجوز العدول عنه، ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك. كما أجاز الاتفاق أن يكون العربون جزاءً للعدول، فيفقده من دفعه إذا عدل، ويرده من قبضه مع مثله إذا كان العدول منه.

ومن هنا تظهر أهمية التفرقة بين حالتين. الأولى: أن يكون العربون دليلاً على جدية التعاقد وتأكيداً لالتزام الطرفين بإتمام البيع. والثانية: أن يتفق الطرفان صراحة على أن العربون مقابل للعدول. والفارق بينهما جوهري؛ لأن مصير المبلغ عند فشل الصفقة لا يتحدد بمجرد تسميته، بل بنص العقد، وسبب الإخلال، ومدى تنفيذ كل طرف لالتزاماته.

وفي الواقع العملي، تنشأ أغلب المنازعات عندما يُسلَّم شيك الضمان إلى الوسيط أو الطرف الآخر دون تحديد واضح: متى يُحفظ؟ ومتى يُرد؟ ومتى يجوز تسييله؟ وهل فشل التمويل البنكي، أو تأخر مستندات البائع، أو وجود مانع على العقار، يبرر المصادرة أم الرد؟

وتزداد أهمية ذلك، من الناحية العملية، في الصفقات الممولة بنكياً أو المرتبطة بموافقات ومواعيد خارجية، لأن سبب التعثر قد يغيّر الحكم على مصير العربون كلياً.

لذلك، لا يكفي أن يتفق الطرفان على السعر فقط. بل يجب قبل توقيع Form F مراجعة شروط التمويل، وحالة العقار، والمهل الزمنية، والجزاءات، ومصير العربون في كل احتمال متوقع.

وخلاصة القول، إن العربون في Form F ليس مجرد مبلغ جانبي، بل أداة قانونية مؤثرة. فالصياغة الدقيقة لا تمنع النزاع دائماً، لكنها تحدد منذ البداية من يتحمل تبعة فشل الصفقة.

لقراءة مقالات سابقة للكاتب، يرجى النقر على اسمه

مسؤولية ما ينشر في مقالات الرأي تقع على الكاتب وحده ، ولا تتحمل الصحيفة مسؤولية الآراء الواردة فيها.