جهتان رقابيتان: العقد شريعة المتعاقدين وما يتفق عليه ملزم للجميع

عقاريون: «ملحقات العقود الإيجارية» تحتاج للضبط والرقابة لضمان حقوق الطرفين

البنود الخلافية بين المالك والمستأجر تحتاج إلى المراجعة من قبل الجهات التنظيمية. تصوير: أشوك فيرما

أفاد عقاريون بأن البنود الخلافية بين المالك والمستأجر تحتاج للمراجعة والضبط من قبل الجهات التنظيمية، وذلك بسبب أن كثيراً من شركات إدارة العقارات تقوم بكتابتها بحسب مصالحها وأحياناً تكون على حساب مصلحة المستأجر.

وأكدوا، لـ«الإمارات اليوم»، أن بعض هذه البنود تعتبر غير عادلة، وخصوصاً انتهاء العقد قبل موعده.

واطلعت «الإمارات اليوم»، على ملحقات لعقود إيجارية عدة فيها بنود لا تصب في مصلحة المستأجر، ومنها مثلاً أنه لا يحق للمستأجر إنهاء العقد الإيجاري بأي شكل من الأشكال.

في المقابل، اتفقت اللجنة التمثيلية لمجموعة عمل قطاع العقارات بغرفة تجارة وصناعة الشارقة، ومركز فض المنازعات الإيجارية، بدبي، على أن العقد شريعة المتعاقدين، وأن ما يكتب ويتم الموافقة عليه، يلتزم به جميع الأطراف، مشيرين إلى أنه للمستأجر الحق في رفض الشروط الإضافية لشركات إدارة العقارات، أما إذا وافق المستأجر عليها، فإنه ملتزم بتنفيذها ويتحمل تبعاتها.

وتفصيلاً، اطلعت «الإمارات اليوم» على ملحقات لعقود إيجارية عدة، تشترط فيها مكاتب إدارة العقارات، على المستأجرين، أنه لا يحق لهم إنهاء العقد الإيجاري بأي شكل من الأشكال، وأنه في حال عدم إكمال العقد أو فسخه، على المستأجر دفع كامل القيمة الإيجارية، وهو ما يخالف نص القانون، ويتعارض مع أحقية المستأجر في فسخ العقد الإيجاري، عبر اتخاذ خطوات إجرائية وفرها له القانون. كما تشير عقود أخرى إلى أنه يجب إبلاغ مدير العقار قبل السفر، من قبل المستأجر، بينما يشترط عقد آخر على ضرورة أخذ المستأجر، الإذن قبل نقل الأثاث إلى مكان آخر.

من جانبه، قال المدير العام لشركة «الليوان الملكي» للعقارات، محمد حارب، إن «ملحقات عقود الإيجار في الفترة الحالية تتطلب مراجعة ورقابة»، لافتاً إلى أن هناك بعض البنود لا تصب في مصلحة كل من المستأجر والمالك، ومطالباً بضرورة تشكيل لجنة متخصصة لدراسة هذه البنود وتطبيقها.

من جانبه، قال الخبير العقاري محمد آل علي، إن «بعض البنود الإضافية في ملحقات عقود الإيجار تتسبب في مشكلة للمستأجر، وخصوصاً تلك المتعلقة بعدم إكمال العقد الإيجاري».

وأشار آل علي، إلى أن هناك بدائل له، لتجنب دفع قيمة العقد كاملة، وذلك في حال عدم اكتمال المدة المتفق عليها، حيث من الممكن أن يتم وضع شرط جزائي، وفي حالة خروج المستأجر قبل موعده، يتم دفع تعويض للمالك شهر أو شهرين.

ولفت إلى أن البنود التي تضعها الشركات العقارية محل خلاف ومنها شرط استكمال العقد، في حين أن هناك أسباب قد تدفع المستأجر لعدم استكمال العقد ومنها الصيانة غير المناسبة للعقار.

ونصح آل علي، المستأجر قبل توقيع عقد الإيجار، بأن يطلب إدراج بند في ملحق العقد، يحدد غرامة فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر، قبل انتهاء المدة، وقيمة التعويض عن فسخ عقد الإيجار، من قبل المالك.

بدوره، قال الرئيس التنفيذي لـ«شركة ستاندرد لإدارة العقارات»، عبدالكريم الملا، إنه «يجب معرفة حقوق الطرفين، المؤجر والمستأجر، حيث إن بعض العقارات تكون مرهونة للبنك، وبالتالي فإن المؤجر عليه التزامات مالية محددة للبنك، وأي إخفاق في تلك الالتزامات، تتسبب في مشاكل للمؤجر».

وأضاف الملا، أن «المستأجر في حالة رغبته بالإخلاء، يبلغ الشركة قبلها بثلاثة أشهر، ولا يتحمل شيئاً، أما في حالة الإخلاء بدون إنذار، يتحمل إيجار شهر أو ثلاثة أشهر، على حسب الاتفاق».

في السياق نفسه، قال الرئيس التنفيذي لشركة «إيليو» العقارية، زاهي قشوع، إن «(المشرّع) في الإمارات، راعى تلك العلاقة، وأقر القوانين والشروط التي تتبع، في حالة الإخلاء سواء المستأجر أو المالك، وكفل القانون حقوق كلا الطرفين».

في المقابل، قال رئيس اللجنة التمثيلية لمجموعة عمل قطاع العقارات بغرفة تجارة وصناعة الشارقة، سعيد غانم السويدي، إن «هناك ثلاثة بنود رئيسة لتنظيم فسخ عقد الإيجار، ضمن قانون الإيجارات في الشارقة، أولها، أنه على المستأجر إبلاغ المالك قبل إخلاء العين المؤجرة بشهرين، وثانيها في حالة طلب المستأجر إنهاء العقد قبل انتهاء المدة فيحق للمالك استقطاع شهرين أو 30% أيهما أكثر».

وأضاف، أن «البند الثالث يتضمن أنه على المستأجر تسليم العين المؤجرة، خالية من الشواغر، ويحق للمالك استقطاع أي مبلغ من التأمين، نظير سوء استخدام المستأجر للعين المؤجرة».

واعتبر السويدي، أن «ما يتم وضعه في بنود العقد من قبل الشركات العقارية، غير الموضح في القانون، خطأ ولا يحق لهم وضع شروط خاصة بهم في العقد، وهذا إذعان في حق المستأجر، وللأخير الحق في رفض ذلك، وفي حال عدم موافقة المالك أو شركة العقارات، يمكن للمستأجر تجديد عقد العقار من البلدية، وفي حال عقد الإيجار الجديد فهذا يرجع إلى رضا الطرفين، وإذا وافق المستأجر على الشروط الإضافية، فهو يتحمل تبعات ذلك».

من جانبه، أشار مركز فض المنازعات الإيجارية، الذراع القضائية لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، إلى أن العقد شريعة المتعاقدين، وأن ما يكتب ويتم الموافقة عليه يلتزم به جميع الأطراف.

طباعة