خبراء: «تجميد» الوحدات العقارية تعطيل للموارد وإضرار بالاقتصاد

أكد خبراء اقتصاد وعقارات أن «تجميد» بعض الملّاك والشركات العقارية للوحدات السكنية (بوقف عرضها للتأجير)، بهدف الاحتفاظ بمستويات مرتفعة من القيم الإيجارية، يتسبب في تعطيل الموارد الاقتصادية المتاحة في السوق، كما أنه يضرّ بالاقتصاد الوطني، ويؤثر سلباً في آلية العرض والطلب، مؤكدين أن العائد الاستثماري للعقارات في دولة الإمارات من بين الأعلى عالمياً، ويصل إلى نحو 10%.

وأشاروا لـ«الإمارات اليوم»، إلى أن «التجميد» يعود بخسائر مالية جرّاء عدم تحصيل الرسوم المترتبة على عملية التأجير، وضياع العائد من تلك الشقق خلال فترة إغلاقها، لافتين إلى أن تأجير الشقق يعود برسوم يتم تحصيلها للجهات الحكومية، مثل رسوم البلدية، والكهرباء والمياه، ورسوم خدمات الاتصالات.

وأرجعوا «تجميد» بعض الوحدات السكنية إلى ممارسات شركات إدارات العقارات، التي تعمل بأسلوب المزايدة السعرية والمبالغة للتنافس على إدارة العقارات، فضلاً عن عدم مرونة بعض الملّاك في التجاوب مع تراجع أسعار الإيجارات، مقترحين إمكانية فرض رسوم على الوحدات المغلقة، بما يحفز الملّاك على طرحها للتأجير وعدم تركها شاغرة.

ضرر الاقتصاد

وتفصيلاً، قال المدير العام لـ«شركة تروث للاستشارات الاقتصادية»، رضا مسلم، إن استمرار إغلاق وحدات سكنية أو تجارية لفترات تزيد على عام يضرّ بالاقتصاد الوطني، ذلك أنه يؤدي إلى تعطيل موارد اقتصادية ذات كلفة عالية، كما أنه يؤدي إلى «التدخل» في السوق، وإنشاء توازن «مفتعل» غير حقيقي بين العرض والطلب، ما ينعكس على استمرار ارتفاع الإيجارات بشكل نسبي.

واقترح مسلم فرض رسم على الوحدات العقارية المغلقة يصل إلى 20% من متوسط القيمة الإيجارية في البناية أو المنطقة، ما سيشجع المالك على طرحها للإيجار، لأنه سيقارن في هذه الحالة بين ما يدفعه كرسوم بسبب إغلاقها، والعائد الإيجاري المنتظر من طرحها في السوق، مطالباً باستخدام الرسم المقترح، في حال إقراره، في تطوير القطاع العقاري، وإقامة مشروعات عقارية ذات جدوى اقتصادية.

وشدّد مسلم على أهمية الاعتماد على آلية العرض والطلب لمصلحة جميع الأطراف على المديين المتوسط والطويل، بحيث تعبّر القيمة الإيجارية عن العلاقة الحقيقية بين العرض والطلب.

خسارة الرسوم

من جهته، اتفق الخبير الاقتصادي، الدكتور أسامة سويدان، على أن اللجوء إلى «تجميد» أو إغلاق الشقق للاحتفاظ بالقيم الإيجارية عند مستويات محدّدة أو مرتفعة، يتسبب في خسائر اقتصادية. وقال إن عملية التأجير تسهم في حصول جهات حكومية على رسوم، مثل رسوم البلدية، والكهرباء والمياه، إضافة إلى خدمات الاتصالات، وشراء المستلزمات المنزلية من مفروشات وغيرها، فضلاً عن أن ذلك يتنافى مع الاستجابة لمبادئ العرض والطلب في الأسواق.

وتابع: «من الصعب الحكم على إغلاق الشركات العقارية للشقق، بشكل جماعي، إذ تختلف من حالة إلى أخرى، إذ يلجأ البعض لذلك في ظل العمل في الأسواق الحرة والمفتوحة للحصول على كلفة معينة من الإيجارات تتواكب مع كلفة إنشاء البنايات و وإدارتها، فيما يلجأ البعض الآخر لتلك الممارسات في إطار الضغط للحصول على أعلى الأسعار المتاحة، التي تتناسب مع الخطط المالية المستهدفة، وفي النهاية هناك تنافسية بين الشركات لعرض أسعارها واستقطاب مستأجرين».

ورأى سويدان أن الاقتراح الخاص بفرض رسوم على الشقق المغلقة، صعب التطبيق، باعتباره من الضغوط الإلزامية التي يمكن رفضها في الأسواق، وفي الوقت نفسه من الصعب اللجوء إلى اقتراحات مثل توفير محفزات حكومية، أو غيرها داعمة لتشغيل تلك الشقق بالأسواق التي تعمل وفق سياسات التنافسية الحرة.

العائد المالي

بدوره، أكد الخبير العقاري، مهند الوادية، أن طرح الملّاك للشقق المغلقة لن يكون له أي تأثيرات واضحة في جاذبية العائدات الإيجارية، موضحاً أن متوسط العائدات المالية لإيجارات الشقق السكنية في أسواق دولة الإمارات عموماً يعدّ الأعلى عالمياً، ويراوح بين 6 و8%، فيما يراوح متوسط العائد للإيجارات السكنية عالمياً بين 2 و5%.

وقال الوادية إن العائد العقاري في دبي والدولة عموماً، يتجاوز دولاً مثل سنغافورة، وفرنسا، وبريطانيا، والولايات المتحدة، فضلاً عن أنه يتميز بالاستمرارية، والاستقرار، وغير مرتبط بمخاطر تؤثر في التذبذب الكبير بالأسعار، فهناك مدن عدة ارتفعت فيها الإيجارات بنسب مرتفعة، لكن ذلك ارتبط بعوامل محددة، مثل مدينة «فانكوفر» الكندية، التي وصل العائد فيها إلى نسبة 10%، بسبب تزايد الطلب من الجنسية الصينية، لكنه تراجع سريعاً مع إجراءات لكبح زيادة التمركز الصيني في المدينة.

وأشار الوادية إلى أن فتح الشقق المغلقة لن يؤثر كثيراً في العائد الإيجاري، حتى إن كانت تلك الشقق من العقارات الفاخرة، فإن تأثيراتها في الأسعار لن تتجاوز بين 1 و2%، وبالتالي سيظل العائد الإيجاري في الدولة من ضمن الأعلى عالمياً.

وتابع: «من المستبعد أن يسبب تأجير العقارات المغلقة خسائر للملّاك، لكنه من الممكن أن يخفض قيمة العائد، بينما إغلاق الوحدات سيتسبب في خسائر مؤكدة لهم، خصوصاً على المدى الطويل، لأن تلك الوحدات تتكلف رسوم خدمات وصيانة سنوية، كما ينعكس بخسائر على الاقتصاد الوطني».

ولفت الوادية إلى أن لجوء ملّاك إلى «تجميد الوحدات» السكنية من دون تأجير ليس جديداً على السوق، لكنه ازداد في الآونة الأخيرة بمعدلات كبيرة، لافتاً إلى أن هذا السلوك من الممكن أن يعبّر عن نقص الوعي من قبل مديري العقارات الذين يقدمون نصائح خاطئة لبعض الملّاك، عبر إقناعهم بأن ذلك في مصلحتهم، إذ يعتقد من يقومون بهذا الإجراء، أنه في مصلحتهم وهو اعتقاد خاطئ، فترك هذه الوحدات من دون تأجير حفاظاً على قيمتها أو على قيمة العقار، أمر خاطئ، لأن ذلك يفقد الوحدة أو العقار عائدات إيجارية تخفض من كلفتها الإجمالية على المدى البعيد، فضلاً عن أنه يتم دفع رسوم للوحدة السكنية.

ثروة عقارية

وأكد الوادية أن من يلجأون إلى هذا الإجراء غير مثقفين عقارياً، ويعملون على تعطيل ثروة عقارية تم إنتاجها لتدخل السوق، ويتم استغلالها عبر التأجير أو التمليك، مشدّداً على أن دخول هذه الوحدات العقارية الجديدة يصب في مصلحة القطاع الإيجاري بزيادة المعروض، ما ينشط حركة السوق.

ونوّه بأن من يقومون بهذا السلوك يرتكبون خطأ فادحاً بسبب أن تجميد هذه الوحدات مكلف لصاحب الوحدة في مقابل تأجيرها ولو بقيم منخفضة، فالتجميد يلغي فكرة الاستثمار، لأنه يعطل الفائدة من بناء أو شراء العقار، وهو الاستثمار، فضلاً عن تراكم الرسوم على الوحدة السكنية، لاسيما مع وجود العديد من الرسوم التي يدفعها مالك الوحدة السكنية، ومنها رسوم الخدمات والصيانة والتكييف، وغيرها من الرسوم الملزم بها مالك الوحدة السكنية.

الابتكار في الإدارة

وطالب الوادية، مديري العقارات، بمزيد من الابتكار في ما يتعلق بادارة العقارات وزيادة العائد، والابتعاد عن النصائح الخاصة بالتجميد التي تضرّ بالسوق، مشيراً إلى أن مدير العقارات الناجح هو من يبتكر في ما يقدمه لجذب المستأجر من دون خفض القيمة الإيجارية عبر إعطاء المستأجر تسهيلات، من بينها شهر مجاناً أو تحمّل عمولة مكتب الوساطة، أو إتاحة الخدمات والمرافق في المبنى من دون رسوم إضافية.

وذكر أنه يعرف عدداً من شركات إدارة العقارات التي لديها محافظ إيجارية كبيرة، تعتمد هذا الأسلوب الخاطئ (تجميد الوحدات)، ما يضرّ بالحركة الطبيعية للسوق العقارية، مستبعداً إمكانية وضع رسم على الوحدة السكنية غير المؤجرة، بحيث تجبر المالك على تأجيرها.

قطاع المكاتب

وأكد أن هذه السلوكيات تتسبب في أضرار لبقية أطراف المعادلة الإيجارية، وذلك لوجود وحدات كبيرة خالية، وهي تشكل نسبة لا بأس بها في السوق، مشدّداً على أن تأثيرها في الاقتصاد الوطني يظهر عبر نواحي عدة، منها على سبيل المثال، أن قطاع المكاتب به الكثير من الوحدات التي يرفض أصحابها تأجيرها بقيم أقل، وذلك بالتزامن مع الجهود التي تبذلها الدولة في التخفيف على أصحاب الأعمال، الذين يحاولون تخفيف الكلفة التشغيلية، التي تلتهم الإيجارات النسبة الأكبر منها.

العائد الاستثماري

في السياق نفسه، قال رئيس مجلس إدارة شركة «دبليو كابيتال»، وليد الزرعوني، إنه «لا صحة لتخوف الملّاك المتعلق بتراجع العائد الاستثماري لعقاراتهم في حال طرح الوحدات المغلقة للإيجار، وذلك لأن نسبة التراجع تكون غير مؤثرة في العائد الاستثماري، ولا توازي الخسائر التي يتكبدها الملّاك أنفسهم والاقتصاد الوطني في حال ترك الوحدات السكنية مغلقة لفترات زمنية طويلة».

وأكد أن طرح الوحدات السكنية المغلقة للإيجار، سيكون له الكثير من الفوائد على جميع الأطراف، وذلك عبر التدوير الجيد للموارد العقارية المعطلة، كما أنه يسهم في خفض الضغط على المستأجرين عبر إتاحة المزيد من الخيارات للتأجير، وينشط الحركة في قطاع الإيجارات عبر الانتقالات التي سيتيحها دخول الوحدات السكنية المغلقة الى السوق مرة أخرى، إضافة إلى استفادة المالك من استثمار هذه الوحدات عبر تأجيرها.

وذكر الزرعوني، أن فاتورة ترك هذه الوحدات مغلقة ترتفع كلما ازدادت شريحة الملّاك التي تنتهج هذا الإجراء غير المجدي والضار بالاقتصاد الوطني، لأنه يعطل جزءاً من الثروة العقارية، لافتاً إلى أن العائد الاستثماري في دبي يعدّ من الأعلى عالمياً، ويراوح بين 8 و10%، بحسب تقديره، مقارنة بنسبة تراوح بين 5 و5.5% في معظم المدن الأوروبية، بحسب تقارير صادرة عن بيوت خبرة عقارية.

وأفاد بأن بعض المدن مثل لندن تنخفض فيها هذه النسبة إلى أقل من 4%، وذلك لفرض ضرائب ورسوم على الاستثمار العقاري فيها.

وأشار إلى أن الأمر يتطلب تثقيفاً لمديري العقارات، ناصحاً إياهم بضرورة إعطاء نصائح جيدة للملّاك بعيداً عن تلك التوجيهات التي تؤثر فيهم من جهة، وفي توازن القطاع الإيجاري عبر تجميد وحدات سكنية من جهة أخرى، معرفاً تجميد الوحدة السكنية بالإبقاء عليها دون تأجير حفاظاً على قيمتها من وجهة نظر المالك أو مدير العقار، وذلك في حال تراجع أسعار الإيجارات في المنطقة الموجود بها الوحدة السكنية.

وأكد الزرعوني، ضرورة الحرص في التعامل مع هذه السلوكيات من قبل مديري العقارات والملّاك، وذلك لأن تجميد هذه الوحدات يشكل عبئاً على الاقتصاد الوطني، فتطوير وحدة سكنية بمثابة إنتاج سلعة لابد من استغلالها وتشغيلها بشكل كامل أو شبه كامل، مشيراً إلى أن هناك العديد من المناطق يتم فيها تجميد العقارات لأشهر عدة، للحفاظ على مستويات مرتفعة من القيم الإيجارية.

ودعا الملّاك والمستثمرين إلى ابتكار مزيد من الأساليب التي تحافظ على عقاراتهم من دون النزول بالأسعار، مثل تقسيط الإيجار على ثمانية شيكات أو 12 شيكاً، وهو ما يقوم به عدد من الملّاك، مستشهداً بتسهيلات قامت بها شركات عقارية حافظت بها على القيم الإيجارية للعقارات، من دون اللجوء إلى إغلاق الوحدات السكنية.

تعطيل الثروة

في السياق نفسه، قال الخبير العقاري، عبدالله خميس، إن «هناك بنايات في مناطق عدة تصل نسبة الإشغال فيها إلى 80% فقط من إجمالي عدد الوحدات السكنية، بينما 20% من الوحدات السكنية خالية، ما يجعل العديد من الثروة العقارية معطلاً وغير مستغل»، لافتاً إلى أن «المشكلة الرئيسة هي تركيز مديري العقارات على منفعتهم الشخصية من وراء المالك، دون أي اهتمام بمصلحة الجمهور، أو تأثر اقتصاد الدولة بتعطيل دخول هذه الوحدات إلى السوق الايجارية».

وطالب خميس، بفرض رسم أو غرامة على مكاتب إدارة العقارات والملّاك الذين يعطلون وحداتهم السكنية ويجمدونها، بحيث يكون الرسم أو الغرامة حاجزاً دون تعطيل الفائدة منها، لاسيما أن السوق بحاجة إلى تلك الوحدات السكنية، فهناك العديد من الأسر تسكن في أماكن بعيدة نسبياً عن أماكن عملها، وهؤلاء يبحثون عن وحدات سكنية بأسعار معقولة وقريبة من أماكن العمل، ومع التشغيل الكامل أو حتى شبه الكامل للوحدات السكنية القابلة للتأجير، من الممكن أن يحصل هؤلاء على مبتغاهم.

وأضاف: «هناك شركات تبحث عن مكاتب إيجارية بأسعار معقولة لخفض كلفتها التشغيلية، ورغم أن المعروض كبير، فإن بعض الملّاك يتمسك بقيم إيجارية قديمة، ولا يتجاوب مع واقع السوق بخفض قيمها الإيجارية، ويلجأ البعض إلى إغلاقها ظناً منه أنه يحافظ على قيمة عقاره رغم تعطيله لثروة عقارية، التي من الممكن أن تفيد هذه الأسر وتلك الشركات وتدعم عجلة النمو الاقتصادي».

الشركات العقارية

إلى ذلك، قال مدير عام شركة «الامبراطور» للوساطة العقارية، شاهر العطار، إن «فتح الملّاك والشركات العقارية للشقق المغلقة لن يؤثر في العائد الإيجاري في أسواق الدولة، الذي يظل من ضمن الأعلى عالمياً، إذ يتجاوز الـ8% سنوياً».

وأضاف أن «تجميد الوحدات السكنية ملحوظ في الأسواق لدى بعض الملّاك الذين يفضلون الإغلاق بدلاً من التأجير بأسعار منخفضة، وذلك على الرغم من أن الإغلاق يتسبب لهم في خسائر مالية جرّاء سداد رسوم الصيانة وخدمات العقارات، وتجميد عائد مالي لهم خلال فترة الإغلاق».

بن يوخه: سوق العقارات معرّضة لتذبذبات سعرية

أكد الخبير العقاري، سيف بن يوخه، أن أصحاب العقارات يخشون خفض القيم الإيجاراية، بسبب قلقهم من إمكانية تقليص العائدات الإيجارية من عقاراتهم، مشيراً إلى أن تأثير تراجع الإيجارات في العائد الاستثماري، في حال تراجعها، لن يكون كبيراً، في مقابل كلفة غلق هذه الوحدات.

وأوضح أن هذه السلوكيات تضرّ بالسوق، كونها تعطل العديد من الوحدات السكنية، مشيراً إلى أن من يلجأون إلى هذا الإجراء نسبة لا يستهان بها حالياً، وهو ما يعطل الاستفادة من هذه الوحدات.

وذكر أن الملّاك يعتقدون أن هذا السلوك يحافظ على القيمة السوقية لعقاراتهم عند إعادة البيع، وهذا أمر غير واقعي، لأن سوق العقارات معرّضة لتذبذبات سعرية، من وقت إلى آخر، وأن المحدد للقيمة السوقية للعقار هو وضع السوق عند البيع في المقام الأول، لافتاً إلى أن بعض الملّاك يتمسك بقيم إيجارية يتعامل بها منذ سنوات، وذلك على حساب نسبة الإشغال في العقار.

سلطان: المالك الذكي يستغل العقار بشكل أمثل

قال رئيس مكتب «سكاي سيتي» للعقارات في عجمان، أحمد سلطان، إن «بعض الملاك قد يلجأ إلى إغلاق الوحدات العقارية فترة من الزمن». واكد أن إغلاق الوحدات العقارية سلوكيات غير جيدة للسوق، لكن لابد أن نقر مقابل ذلك، أن المالك حر في ما يمتلكه من عقار.

ورداً على سؤال حول دور مدير العقارات في تحقيق إيرادات جيدة لمالك العقار، قال سلطان إن «المالك الذكي أو مدير العقارات المتميز، يستغل العقار بشكل أمثل، ليحقق له عائدات جيدة على مدار العام، فالتأجير أمر جيد للسوق وللمالك، لأنه يحقق عائداً مع التشغيل الكامل لجميع الوحدات السكنية، وعدم تركها خالية».

السويدي: «تجميد الشقق» سياسة عديمة الجدوى

قال رئيس اللجنة التمثيلية لقطاع العقارات في غرفة تجارة وصناعة الشارقة ورئيس شركة «الغانم للعقارات»، سعيد غانم السويدي، إن «تجميد الشقق، الذي يعني إغلاقها فترات طويلة تحت أي مبرر، يعدّ من السياسات عديمة الجدوى، التي تعود بخسائر على الملّاك في النهاية، وبالتالي تتم بشكل محدود لدى بعض الملّاك، وتلجأ بعض الشركات بدعوى الحفاظ على القيمة العقارية للبنايات، قبيل بيعها أو الإصرار على التأجير بأسعار مرتفعة».

وأكد أن إغلاق الشقق، وفق أي مبرر، يتسبب في فقدان أي إيرادات مالية خلال فترة الإغلاق، والتعرّض لتلفيات جرّاء الإغلاق والإنفاق عليها للصيانة بمبالغ كبيرة عند إعادة تأجيرها، بينما من الأفضل للشركات الاستجابة بشكل مرن لمتغيّرات السوق وبشكل مناسب، سواء في حالات الزيادة أو الانخفاض بدلاً من اللجوء لممارسات مثل الإصرار على إغلاق الوحدات السكنية.

جاسم: إغلاق الوحدات يزيد الإنفاق على الصيانة

أرجع الخبير العقاري مدير شركة «منارة الشاطئ» للعقارات، فؤاد جاسم، تجميد بعض الوحدات السكنية، إلى ممارسات بعض شركات إدارة العقارات التي تعمل بأساليب المزايدة والمبالغة في أسعار التأجير للمنافسة في الحصول على عقود لإدارة البنايات من الملّاك الذين يسعون بدورهم للحصول على أعلى الأسعار، بصرف النظر عن متغيّرات السوق، فتكون النتيجة هي اضطرار الشركات إلى إغلاق عدد من الشقق لفترات زمنية، مع الإخفاق في تأجيرها بأسعار مرتفعة وفقاً للمتفق عليه مع الملّاك.

وأكد أن تجميد تأجير الشقق يتسبب في خسائر للملّاك، لأن إغلاق الشقق فترات طويلة، يتسبب في زيادة الإنفاق على عمليات الصيانة، لافتاً إلى أن هناك حالات تغلق فيها الشقق، ولا ينطبق عليها مفهوم «التجميد»، مع وضع الشركات أو الملّاك لرسوم محددة، مقابل خدمات مرتفعة وتسهيلات إضافية تتوازى مع تلك الرسوم، ولا تتوافر تلك الخدمات أو المواصفات بالشقق المماثلة.