قانـون لتسجــيل العقــارات مبـدئياً في دبي

القانون الجديد يلغي أي عملية شراء للعقارات في دبي  إذا لم يتم تسجيلها في دائرة الأراضي.تصوير: عماد علاء الدين
 

انتهت دائرة الأراضي والأملاك في دبي من إعداد قانون جديد، لتنظيم عمليات التسجيل العقاري في الإمارة، ويقوم المجلس التنفيذي لإمارة دبي حاليا بدراسة مشروع القانون المقدم من الدائرة تمهيدا لإصداره قريبا. 

وقال المدير العام لدائرة الأراضي والأملاك في دبي سلطان بطي بن مجرن لـ«الإمارات اليوم» إن «القانون ينظم عمليات التسجيل المبدئي للعقارات التي يتم تداولها في الإمارة، بحيث يفرض على مشتري العقارات القيام بتسجيل عقاراتهم لدى الدائرة، والحصول على صك ملكية موثق مبدئيا من الدائرة». وأضاف «يعدّ هذا القانون مكملا لقانون التسجيل العقاري الذي أصدرته إمارة دبي منذ عامين».

وبحسب دائرة الأراضي والأملاك في دبي فإن «التسجيل المبدئي هو: تسجيل عملية الشراء غير المكتملة التي تم فيها دفع قسط من القيمة الكلية، في قاعدة بيانات الدائرة، وتصدر بموجب هذا التسجيل شهادة تفيد عملية الشراء ونسبة الدفعات المدفوعة والمتبقية». ولا تصدر شهادة الملكية إلا بعد إتمام عملية الدفع كاملة وتسليم العقار أو الأرض.

ووفقا للقانون فإن «أي عملية شراء للعقارات في دبي ستعدّ لاغيه إذا لم يتم تسجيلها في النظام الذي وضعته دائرة الأراضي والأملاك، لتسجيل العقارات في دبي». 

ويهدف القانون إلى ضمان حقوق الملاك، ويمنع على المطورين بيع العقارات المبيعة إلى مشترين آخرين، من دون الرجوع إلى المشتري الأصلي المسجلة ملكيته لدى دائرة الأراضي والأملاك، كما يحظر على الشركات العقارية تحصيل رسوم انتقال ملكية العقارات.

وقال بن مجرن «سيضع القانون حلولا وإطارا لتنظيم  بيع العقارات على الخارطة وتسجيلها، وينهي الجدل حول مصاريف الانتقال التي تحصل عليها الشركات العقارية بشكل غير قانوني من المشترين عند انتقال ملكية العقار من مستثمر إلى آخر».

وكانت دائرة الأراضي والأملاك  في دبي قد أطلقت منذ نحو عام نظام التسجيل المبدئي الجديد الذي طورته الدائرة، والذي يتيح تنفيذ عمليات التسجيل للبيع من خلال الخارطة، بالإضافة إلى البيع بالتقسيط والبيع الآجل. 

وقال بن مجرن إن «قانون التسجيل المبدئي يعزز الثقة بالسوق العقاري، ويعمل على إخضاع جميع عمليات البيع من خلال نظام التسجيل العقاري العام في إمارة دبي، ما يجعل  عمليات البيع التي يتم الاتفاق عليها كافة موثقة رسميا من قبل دائرة الأرضي والأملاك ». 

وأضاف: «نحن على ثقة بأن هذا القانون سيضفي مزيداً من الثقة على سوقنا العقاري، ويحمي المستهلكين والمستثمرين، ويكون داعماً لدخول مزيد من الاستثمارات الأجنبية المباشرة إلى السوق». 

وأوضح بن مجرن: «يتيح نظام التسجيل المبدئي تسجيل كل التصرفات العقارية على العقار بشكل رسمي، في قاعدة بيانات دائرة الأراضي والأملاك بدبي، حتى لو لم تتم تسليم كل دفعات البيع على العقار». وأفاد «هذا النظام يهدف إلى إضفاء مزيد من الشفافية في السوق العقاري، ويضمن حقوق الملاك في العقارات التي قاموا بشرائها حتى لو لم يتموا دفعاتها». 

البنية التشريعية
وقال بن مجرن«انتهت الدائرة من مشروع القانون وأحالته إلى المجلس التنفيذي لإمارة دبي لإقراره قريبا». وأضاف «هذا القانون يعدّ المكمل للبنية التشريعية للقطاع العقاري في دبي، القوانين يحب أن تكون مكملة لبعضها، وحكومة دبي تسعى لإنجاز منظومة تشريعية متكاملة وضعت إطارها العام واستراتيجيتها منذ ثلاث سنوات».

وقال «هذا القانون سيسمح بتسجيل العقارات لمالكها الذي قام بدفع جزء من قيمتها،ويسمح بتسجيل الرهون العقارية». وقال «من الخطر عدم تسجيل الرهون العقارية، هذا أمر مهم للغاية لتدعيم السوق العقاري».

قال مساعد المدير العام لدائرة الأراضي والأملاك في دبي محمد سلطان ثاني «هناك أكثر من 1000 مطور عقاري فى دبي، وهؤلاء المطورون يجب أن يكونوا داخل النظام العقاري». وأفاد «هذا القانون سيحمي المشترين في سوق دبي العقاري ويوقف الشركات العقارية عن تحصيل رسوم لنقل ملكية العقار لحساب الشركات المطورة».

وقال «سيعمل القانون على عدم تحصيل أي مصاريف انتقال لبيع العقارات لأي مبايعات عقارية مسجلة، وسيقضي على ظاهرة مصاريف الانتقال نهائيا». وأضاف«تعدّ أي عملية شراء للعقارات في دبي لاغية، إذا لم يتم تسجيلها في النظام الذي وضعته دائرة الأراضي والأملاك لتسجيل العقارات في دبي». 

بدورهم، أقر عقاريون باحتياج السوق العقاري في دبي إلى هذا القانون، حيث أكد المدير التنفيذي لشركة «نيو دبي» العقارية أحمد بن علي العبدالله، أن هناك ممارسات غير جيدة في السوق العقاري نتيجة عدم تسجيل العقارات المبيعة.

وقال«بعض شركات عقارية أصبحت تمثل بقوانينها الخاصة دولة داخل الدولة، المستثمرون يشترون من الشركات المطورة ليفاجأوا بعد فترة بأن الشركة قامت ببيع عقارهم، لأن المشترى تأخر أسبوعا عن الدفعة النقدية الشهرية أو لأي أسباب أخرى من دون الرجوع إلى المشتري الأصلي، فضلا عن ممارسات أخرى تتعلق بالمواصفات التي جرى الاتفاق عليها بين المطور والمشتري».

 
وأضاف العبدالله «تقوم شركات عقارية بتحصيل مبالغ ضخمة من المشترين تحت حساب مصاريف انتقال الملكية، هذه المصاريف غير قانونية ويجب ألا تقوم الشركات بمثل هذه الأمور، فالبائع حصل على قيمة العقار نقدا وليس من حقه الحصول على مصاريف لنقل الملكية من مشتر إلى آخر».

 
وأفاد بأن«شركات كثيرة تقوم بممارسات غير قانونية تؤثر في سمعة السوق العقاري فى دبي، من دون أن تجد من يلاحقها أو يوقفها، وأعتقد أن قانون التسجيل المبدئي سيكون رادعا لمثل هذا الممارسات، وأهمها توقف الشركات عن تحصيل رسوم الانتقال».

إجراءات مهمة
بدوره ، قال المدير العام للمبيعات والتسويق في شركة «ديفاين» العقارية وليد عبداللطيف «إن الإجراءات التي تتخذها دائرة الأراضي والأملاك على صعيد تنظيم السوق العقاري، ووضع التشريعات التي تكفل ذلك هدفها تنظيم السوق العقاري».

وأضاف «نحن متفقين مع الدائرة في هذا الإطار، خصوصا فيما يتعلق بتسجيل العقارات والتي تستوجب عند بعض الشركات العقارية دفع ما يسمى بمصاريف انتقال الملكية». وقال عبداللطيف «ليس من المقبول أن تفرض الشركات العقارية رسوم التسجيل على المشترين، الشركات تحصل على قيمة العقار، فلماذا تفرض نسبة مئوية من قيمة العقار مصاريف تسجيل تحصلها لنفسها؟». 

وكشف إن شركته «تدرس وضع نظام محدد للرسوم الإدارية التي تصحب عملية تسجيل العقارات التي تبيعها، وإن هذا النظام ستعرضه على دائرة الأراضي والأملاك، ومؤسسة التنظيم العقاري في دبي لإقراره قبل أن تعمل به». وأضاف «أي رسوم أو مصاريف إدارية يجب أن تكون قانونية ومتوافقة مع أحكام القوانين العقارية في دبي، قانون التسجيل المبدئي للعقارات قد ينظم هذه الجوانب، وسوف تكون واضحة لكل الشركات العقارية في دبي».

وقال المدير العام لشركة «القدرة» العقارية وليد الزرعوني إن «شركات عقارية تلاعبت بالمشترين وفرضت عليهم أموالا وقيودا غير قانونية، منها مصاريف الانتقال وغرامات عدم الوفاء بالالتزامات». وأضاف «مستثمر اشترى شقة من شركة عقارية، وعندما تأخر فس سداد دفعتين من قيمة العقار، قامت الشركة بإلغاء عملية الشراء من جانب واحد، وفرضت على المشتري غرامات مالية كبيرة كبدته خسائر فادحة دون أن تراجعه». وقال الزرعوني «تسجيل عملية الشراء فور إتمامها يحمى المشترين من تصرفات الشركات العقارية غير القانونية، ويضع حلا لمشكلة مصاريف الانتقال التي تحصل عليها بعض الشركات من وجه حق».
   

رسوم التسجيل مرة واحدة  
قال مساعد المدير العام لدائرة الأراضي والأملاك في دبي محمد سلطان ثاني «رسوم تسجيل العقارات، هي تلك الرسوم الاعتيادية وسوف يتم تحصيلها مرة واحدة عند تسجيل العقار مبدئيا».

وقال «قانون التسجيل المبدئي يهدف إلى ضمان حقوق الملاك، ودفع المستثمرين إلى تسجيل حقوقهم».

وأضاف «يمنع هذا القانون على المطورين بيع العقارات المبيعة إلى مشترين آخرين دون الرجوع إلى المشتري الأصلي المسجلة ملكيته لدى دائرة الأراضي والأملاك، كما يحظر على الشركات العقارية تحصيل رسوم انتقال ملكية العقارات إلا بعد الرجوع إلى دائرة الأراضي والأملاك والاتفاق معها على النسب المقررة لحفظ حقوق المشترين''.