خبراء: العقارات التجارية في دبي.. طلب يفوق العرض وترجيح استمرار «الضغط الصعودي» على إيجارات 2026

شهدت سوق العقارات التجارية في دبي نمواً لافتاً خلال الأشهر الـ11 الأولى من العام الجاري 2025، بلغ نحو 57.57% على أساس سنوي، لتصل قيمتها إلى 93.27 مليار درهم، مقارنة بنحو 59.19 مليار درهم خلال الفترة ذاتها من العام الماضي 2024.

وأرجع عقاريون الارتفاع الملحوظ في الطلب على العقارات التجارية إلى توسّع الأعمال، وتنامي وجود الشركات الدولية، ونقل استثماراتها ومقارها إلى دبي، وزيادة الاحتياجات التشغيلية للشركات في الإمارة، لافتين إلى أن السوق تدخل مرحلة توسّع غير مسبوقة.

وأشاروا لـ«الإمارات اليوم» إلى أن بعض الفئات من العقارات التجارية، خصوصاً المكاتب الجاهزة ومواقع الأعمال الاستراتيجية تسجل معدلات إشغال مرتفعة تفوق مستوى المعروض الحالي، ما يعزز التوقعات باستمرار نمو القطاع خلال الفترات المقبلة.

وأوضحوا أن عام 2025 شهد ارتفاعاً حاداً في عدد معاملات المكاتب «قيد الإنشاء» بنسبة 291% على أساس سنوي، ما يعكس اندفاع المستثمرين نحو هذا النوع من الأصول لتحقيق عائدات مجزية، وسعي الشركات لحجز مساحاتها المستقبلية في ظل ارتفاع الإيجارات.

وتوقعوا أن يرتفع إجمالي المعروض المكتبي في دبي، مع زيادة إجمالي المساحات القابلة للتأجير بنحو 13.2 مليون قدم مربعة بحلول عام 2030، مرجحين أن يضيف مركز دبي المالي العالمي وحده أكثر من 3.3 ملايين قدم مربعة من المساحات المكتبية الجديدة.

ولفتوا إلى أنّ نموذج «البناء بغرض التأجير» يكتسب زخماً متزايداً في دبي، ما يشير إلى استراتيجية طويلة الأجل من قِبَل المطوّرين لبناء الأصول والاحتفاظ بها لتحقيق تدفقات إيجارية جذابة، مشيرين إلى أن معظم المعروض الجديد «قيد الإنشاء» لن يُسلّم قبل عامَي 2028 و2029، وبالتالي لن يسهم في تخفيف النقص الحالي على المدى القريب.

وقالوا إنه مع استمرار محدودية العرض الجاهز، واقتراب معدلات الإشغال من الحد الأقصى، فإن من المرجح أن يستمر «الضغط الصعودي» على الإيجارات والأسعار خلال عام 2026.

ورأوا كذلك أن سوق المكاتب في دبي مقبلة على مرحلة مختلفة وأكثر إثارة، مؤكدين أن الجيل الجديد من المكاتب سيعيد تشكيل السوق كلياً، والجودة ستصبح العامل الحاسم في المنافسة.

طلب مرتفع

وتفصيلاً، قال الشريك في قسم إدارة استراتيجيات وحلول المستأجرين في منطقة الشرق الأوسط وإفريقيا في شركة «نايت فرانك»، جيمس هودجيت، إن «سوق المكاتب في دبي تتّسم بطلب مرتفع للغاية، خصوصاً ضمن قطاع خدمات الأعمال الذي استحوذ على 41% من إجمالي الطلب منذ بداية عام 2025، يليه قطاع التكنولوجيا بنسبة 31%».

وأضاف هودجيت أن السوق شهدت ارتفاعاً طفيفاً في عقود الإيجار الجديدة والمجدّدة خلال الربع الثالث من عام 2025، لافتاً إلى أن المواقع المتميّزة، لا سيما مركز دبي المالي العالمي، تستحوذ على أسعار إيجار مرتفعة، حيث يبلغ متوسط إيجارات المساحات غير المجهّزة نحو 425 درهماً للقدم المربعة، مدعوماً بندرة المعروض.

وتابع: «بعض المناطق الناشئة مثل (داون تاون جبل علي)، و(واحة دبي للسيليكون) أظهرت نمواً قوياً في الإيجارات بنسبة 20% و27% على التوالي مقارنةً بالربع السابق».

وتوقع هودجيت أن يرتفع إجمالي المعروض المكتبي في دبي بشكل كبير، مع زيادة إجمالي المساحات القابلة للتأجير بنحو 13.2 مليون قدم مربعة بحلول عام 2030، حيث من المرجح أن يضيف مركز دبي المالي العالمي وحده أكثر من 3.3 ملايين قدم مربعة من المساحات المكتبية الجديدة.

وأكد هودجيت أنّ نموذج «البناء بغرض التأجير» يكتسب زخماً متزايداً في دبي، ما يشير إلى استراتيجية طويلة الأجل من قِبَل المطوّرين لبناء الأصول والاحتفاظ بها لتحقيق تدفقات إيجارية جذابة.

الطاقة القصوى

من جهته، قال الرئيس التنفيذي لـ«شركة إنجل آند فولكرز الشرق الأوسط»، دانييل هادي: «معدلات إشغال المكاتب في دبي واصلت ارتفاعها بشكل ملحوظ، حيث دفع الطلب القوي، إلى جانب محدودية المعروض الجديد في معظم المناطق الرئيسة، إلى بلوغ الطاقة الاستيعابية القصوى تقريباً، لتصل نسبة الإشغال على مستوى الإمارة إلى نحو 95%».

وأضاف هادي أن أسعار الإيجار تختلف بشكل كبير بحسب مستوى المبنى وموقعه، مشيراً إلى أن أسعار تأجير مكاتب الدرجة الأولى في المناطق الحيوية تراوح عادة بين 400 و600 درهم للقدم المربعة، نتيجة مواصفاتها العالية والتوافر المحدود لها.

ولفت إلى أن أسعار الإيجار في مباني الدرجتين الثانية والثالثة تراوح بين 250 و350 درهماً للقدم المربعة في العديد من المناطق التجارية الرئيسة.

وأكد هادي أن سوق المكاتب في دبي تتمتع بآفاق واعدة، مدعومة بتوقعات نمو اقتصاد دولة الإمارات بنحو 5%، واستمرار توسع الشركات المحلية والدولية، الأمر الذي يعزز الطلب على المساحات المكتبية.

وكشف أن عام 2025 شهد ارتفاعاً حاداً في معاملات المكاتب «قيد الإنشاء» بنسبة 291% على أساس سنوي خلال الأشهر الـ11 الأولى من العام، ما يعكس اندفاع المستثمرين نحو هذا النوع من الأصول لتحقيق عائدات مجزية، وسعي الشركات إلى حجز مساحاتها المستقبلية في ظل ارتفاع الإيجارات.

وأشار إلى أن معظم المعروض الجديد «قيد الإنشاء» لن يُسلّم قبل عامَي 2028 و2029، وبالتالي لن يسهم في تخفيف النقص الحالي على المدى القريب، لافتاً إلى أنه مع استمرار محدودية العرض الجاهز، واقتراب معدلات الإشغال من الحد الأقصى، فإن من المرجح أن يستمر «الضغط الصعودي» على الإيجارات والأسعار خلال عام 2026.

وأكد هادي أن سوق المكاتب في دبي تتميز باتساعها وتنوعها وقدرتها على تلبية احتياجات مختلف أنواع الشركات، بدءاً من الشركات الناشئة والصغيرة والمتوسطة، وصولاً إلى الشركات العالمية متعددة الجنسيات.

وتابع: «يشهد القطاع نشاطاً لافتاً في المناطق التجارية التقليدية مثل (الخليج التجاري)، و(أبراج بحيرات جميرا)، إلى جانب المناطق الصاعدة مثل (موتور سيتي)، و(قرية جميرا الدائرية)»، لافتاً إلى أن أبرز ملامح السوق الحالية تتمثل في التصاميم المبتكرة، وبيئات العمل الحديثة التي تتبناها شركات التطوير العقاري لمواكبة متطلبات الشركات وأساليب العمل الجديدة، بما يشمل مرافق مشتركة مطوّرة، وخدمات تعزز رفاهية الموظفين، ومساحات أكثر مرونة تدعم نماذج العمل المتنوّعة.

خيارات حديثة

من جهته، قال الرئيس التنفيذي لـ«شركة فام العقارية»، فراس المسدي، إن «سوق المكاتب في دبي مقبلة على مرحلة مختلفة وأكثر إثارة، مشيراً إلى أنه منذ عام 2008 لم يشهد القطاع أي جيل حقيقي جديد من المباني المكتبية».

وأضاف: «شهد القطاع السكني خلال السنوات الماضية تحولات كبيرة في التصميم والعمارة ومعايير الفخامة، وأنظمة البناء، بينما بقي قطاع المكاتب دون تحديث جذري يواكب هذا التطور»، مؤكداً أن «الجيل الجديد من المكاتب سيعيد تشكيل السوق كلياً، والجودة ستصبح العامل الحاسم في المنافسة».

وأوضح المسدي لـ«الإمارات اليوم» أن موجة التغيير المنتظرة ستبدأ مع تسليم الجيل الجديد من مكاتب الفئة A، لافتاً إلى أن هذا التحول سيكشف مدى قدرة المكاتب القديمة والثانوية على المنافسة، عندما تتوافر للمستأجرين خيارات حديثة وأكثر كفاءة وجودة.

وأشار إلى أن برج «فيجن» في منطقة الخليج التجاري، على سبيل المثال، يُعد نموذجاً واضحاً لأداء المكاتب عالية الجودة، إذ يتفوق باستمرار على السوق بفضل قدرته على جذب الشركات الكبرى والراسخة، حيث أن أصغر مساحة في البرج هي نصف طابق، ما يجعل المستأجرين شركات جادة تحتاج إلى مساحات واسعة.

ورأى المسدي أن «الفجوة بين المباني القديمة والجديدة ستتسع خلال السنوات المقبلة، وأن إعادة التسعير في سوق المكاتب ستتم وفقاً لمعيار الجودة»، معتبراً ذلك «الفصل الجديد في تطور قطاع المكاتب بدبي».

تدفق الاستثمارات

في السياق نفسه، قال الرئيس التنفيذي لـ«شركة بروبوينت العقارية»، محمد شعت، إن «الارتفاع الملحوظ في الطلب يعود إلى توسّع الأعمال، وتنامي وجود الشركات الدولية، وزيادة الاحتياجات التشغيلية للشركات في إمارة دبي»، مؤكداً أن «السوق تدخل مرحلة توسّع غير مسبوقة».

وأشار شعت إلى أن «سوق العقارات التجارية في دبي شهدت خلال عام 2025 قفزة قياسية في المبيعات، خصوصاً في قطاع المكاتب والمحال التجارية، ما يعكس اتجاهاً صعودياً متواصلاً في الطلب على المساحات عالية الجودة، ويكرّس مكانة الإمارة وجهة أولى لتوسع الشركات والأعمال إقليمياً وعالمياً».

وأضاف: «هذه الطفرة ليست ظاهرة عابرة، بل امتداد طبيعي لمسار نمو متوازن تدعمه زيادة فعلية في قاعدة الشركات العاملة، وارتفاع معدلات الإشغال والإيجارات في المناطق التجارية الرئيسة، بما يعكس فجوة واضحة بين محدودية المعروض المتميز واستمرار الطلب القوي».

وأكد شعث أن «تدفق استثمارات بعشرات المليارات نحو المكاتب الفاخرة والمساحات اللوجستية، والوحدات التجارية، يعكس ثقة طويلة الأمد من المستثمرين في أصول دبي العقارية، مدعومة ببنية تحتية متطورة، وتوسع متسارع في منظومة الأعمال والخدمات»، مشيراً إلى أن «كل صفقة جديدة تمثل إضافة استراتيجية في بناء مركز تجاري عالمي ناضج، لايزال يوفر عائدات جذابة مقارنة بالأسواق المنافسة».

وتابع: «التوازن بين وتيرة طرح المخزون الجديد وديناميكيات الطلب يبقي السوق بعيداً عن مؤشرات الفقاعة السعرية، ويمنح المستثمرين رؤية أوضح لمسار العائدات خلال السنوات المقبلة، مدعوماً بتسهيلات حكومية مبتكرة، واستمرار نمو السكان والنشاط الاقتصادي».

وأكد شعث أن «القفزة القياسية في مبيعات 2025 تمثل بداية مرحلة أكثر إشراقاً في دورة السوق العقارية، وليست محطة مؤقتة في مسار تقليدي».

«بروبرتي فايندر»:93.7 مليار درهم قيمة معاملات «العقارات التجارية» في دبي

سجلت قيمة معاملات سوق العقارات التجارية في دبي، خلال الأشهر الـ11 الأولى من العام الجاري 2025، نمواً بنسبة 57.57% على أساس سنوي، لتصل إلى نحو 93.27 مليار درهم مليار درهم، مقارنة بنحو 59.19 مليار درهم خلال الفترة ذاتها من العام الماضي 2024.

وبحسب بيانات خاصة، أعدتها منصة «بروبرتي فايندر» العقارية لـ«الإمارات اليوم»، فقد توزّعت المبيعات خلال الأشهر الـ11 الأولى من عام 2025، بواقع 6.16 مليارات درهم في يناير الماضي، و6.55 مليارات درهم في فبراير، فيما بلغت مبيعات مارس 6.44 مليارات درهم، ومبيعات أبريل 13.92 مليار درهم.

بدوره، اقتنص مايو 2025 الصدارة حتى نهاية نوفمبر من العام الجاري، من حيث أعلى قيمة للمبيعات، بنحو 14.42 مليار درهم، فيما سجل يونيو مبيعات بقيمة 8.14 مليارات درهم، ويوليو 8.12 مليارات درهم، وأغسطس 5.62 مليارات درهم، وسبتمبر الماضي 4.46 مليارات درهم، وأكتوبر 8.55 مليارات درهم، ونوفمبر 10.89 مليارات درهم.

وتخطت قيمة معاملات سوق العقارات التجارية، منذ بداية عام 2025 حتى نهاية نوفمبر الماضي، إجمالي القيمة المسجلة في عام 2024 بأكمله البالغة نحو 65.57 مليار درهم، بزيادة بلغت 27.7 مليار درهم.

وفي نوفمبر من العام الجاري، ارتفعت قيمة معاملات عقارات دبي التجارية بنسبة 76.4% على أساس سنوي، مقارنة بالشهر ذاته من العام الماضي البالغة 6.17 مليارات درهم، فيما ارتفعت بنسبة 27.36% على أساس شهري، مقارنة بأكتوبر الماضي.

ومن حيث عدد المعاملات، سجلت الفترة من يناير 2025 إلى نوفمبر الماضي 7283 معاملة، مقارنة بنحو 5324 معاملة خلال الفترة نفسها من عام 2024، بنمو نسبته 36.79%، لتتخطى بذلك إجمالي عدد المعاملات في عام 2024 بأكمله البالغة 5971 معاملة، بزيادة 1312 معاملة.

وتوزّعت المعاملات بواقع 438 معاملة في يناير 2025، و541 في فبراير، و475 معاملة في مارس، و920 معاملة في أبريل، و862 معاملة في مايو، و554 معاملة في يونيو، و803 معاملات في يوليو. فيما شهد أغسطس تسجيل 529 معاملة، وسبتمبر 600 معاملة، وأكتوبر 829 معاملة، ونوفمبر 732 معاملة.