«الحد الأدنى للأرباح» يحرم متعاملي التمويل العقاري الاستفادة من خفض «الفائدة»

قال مصرفيان إن المتعاملين الذين لديهم عقود تمويل عقاري من البنوك تتضمن شرط «الحد الأدنى للأرباح»، لن يستفيدوا من تراجع سعر الفائدة الرئيس الذي يخفضه المصرف المركزي بعد كل خفض مقرر من قِبل مجلس الاحتياطي الفيدرالي الأميركي، بسبب سياسة ربط الدرهم بالدولار.

وأوضحا لـ«الإمارات اليوم» أن جزءاً من التمويلات العقارية، خصوصاً القديمة منها، يتضمن هذا الشرط الذي وضعته البنوك، حتى لا يقل هامش ربحها عن حد معيّن يضاف إليه سعر «إيبور» (سعر الفائدة على التعاملات بين البنوك في الدولة بالدرهم الإماراتي)، في وقت كانت فيه الفائدة الرئيسة منخفضة وتدور حول 0.5%.

أما التمويلات الأخرى التي لا تتضمن عقودها هذا الشرط، فتقل قيمة القسط مع كل خفض لسعر الفائدة بالنسبة ذاتها، ويتم التحديث تلقائياً من قبل البنك، بحسب السياسة المعتمدة، شهرياً أو فصلياً أو نصف سنوي، دون حاجة إلى تدخل المتعامل.

جاء ذلك تعقيباً على استفسارات تلقتها «الإمارات اليوم» تتعلق بتأثير خفض سعر الفائدة الرئيس في قيمة القسط العقاري، وعدم قيام بعض البنوك بخفضه بالنسبة ذاتها، واستمرارها في خصم المبلغ الشهري دون نقصان.

وقال خبير التمويل العقاري أحمد عرفات: «التمويل العقاري مرتبط بسعر (إيبور) صعوداً وهبوطاً، الذي يتحدد وفقاً لسعر الفائدة الرئيس المحدد من قبل المصرف المركزي، وفقاً لما يقرره مجلس الاحتياطي الفيدرالي الأميركي، بسبب سياسة ربط الدرهم بالدولار».

وأضاف: «على مدار ثلاث سنوات ارتفع فيها سعر الفائدة الرئيس بشكل متواصل، شهدت أقساط التمويل العقاري زيادة مطردة مع كل رفع، وأخيراً تم الخفض للمرة الأولى منذ عام 2020 بنحو 0.5%».

وأوضح عرفات: «يفترض أن ينعكس ذلك مباشرة على قيمة القسط العقاري للمتعاملين، ويتم تلقائياً مع كل أول تحديث لسعر (إيبور)، وفقاً لسياسة كل بنك، إذ إن بعض البنوك تحدّثه شهرياً، وبعضها الآخر بشكل فصلي كل ثلاثة أشهر، أو بشكل نصف سنوي، وهنا تظهر قيمة الخفض مباشرة على أقساط المتعاملين الذين ليس لديهم في العقود شرط (الحد الأدنى للأرباح)».

وتابع: «بالنسبة للمتعاملين الذين لديهم هذا الشرط، وأغلبيتهم من ذوي العقود القديمة، فإن قيمة أقساطهم لن تقل مهما تعددت مرات خفض الفائدة، وحتى لو وصلت إلى (0%)، نظراً لأن البنك قدّم للمتعامل عرضاً بنسبة ربح هي 3.5%، لذلك فمهما انخفض (إيبور)، لن تقل النسبة عن هذا الرقم، وبالتالي لن تنقص قيمة القسط الشهري، وهذه إشكالية عدد كبير من المتعاملين».

وفي السياق نفسه، قالت الخبيرة المصرفية، شيخة العلي: «تضع أغلبية البنوك حداً أدنى لأرباح التمويل العقاري لا يمكن أن تقل النسبة عنه، بمعنى أن هناك نسبة ثابتة تختلف بحسب سياسة كل بنك، يضاف إليها سعر (إيبور)، وذلك لتغطية كلفة العمليات، وضمان تحقيق هامش ربح معقول».

وتابعت: «حتى في الفترات التي دارت فيها نسبة (إيبور) حول 1%، لم تنخفض الفائدة على التمويل العقاري لأقل من 3.5%، أو أقل قليلاً».

وأضافت العلي: «شهدت الفائدة الرئيسة خلال السنوات الأربع الماضية ارتفاعات متتالية، ما أدى إلى زيادة في قيمة معظم أقساط التمويل العقاري، لكن مع العودة إلى التخفيض، يُتوقع أن تهبط قيمة القسط بالنسبة ذاتها التي يهبط بها (إيبور)، وتظهر في كشف حساب المتعامل مع أول تحديث يتم لـ(إيبور) على أنظمة البنك، وفقاً لما يقرره كل بنك».

ورداً على سؤال حول ضرورة مراجعة المتعامل للبنك، قالت العلي: «لا حاجة للمتعاملين لمراجعة البنوك التي يتعاملون معها، إذ إن الخفض يتم تلقائياً طالما لا يوجد في العقد شرط (الحد الأدنى للأرباح) الذي لا يمكن - في وجوده - استفادة المتعامل من خفض الفائدة الرئيسة، مهما قلّت الأخيرة عن النسبة المحددة في العقد».

• لا حاجة للمتعاملين لمراجعة البنوك، إذ إن الخفض الشهري يتم تلقائياً طالما لا يوجد في العقد شرط «الحد الأدنى للأرباح».