صالح طباخ: 4 أسباب ترجح استمرار الزخم العقاري في دبي

قال الخبير في إدارة المحافظ الاستثمارية صالح طباخ، إن سوق دبي العقارية تحافظ على الطلب القوي بالرغم من ارتفاع سعر الفائدة، وتوقعات الكثير من الخبراء بانخفاض الطلب حول العالم على العقار، إلا أن الإمارة تحافظ على الطلب بفضل أربعة أسباب رئيسة.
وأضاف طباخ، وهو أيضا الرئيس التنفيذي لشركة "الأندلس كورت يارد للتطوير العقاري"، أن السبب الأول يعود لمتانة الاقتصاد الإماراتي وتحول دبي لوجهة رئيسية لهجرة الأموال والاستثمارات من دول عديدة من العالم لما تمتلكه دبي من ثقة عالية وما تقدمه أنظمتها من تسهيلات وضمانات تجعلها المكان الآمن للاستثمارات.

وأفاد طباخ، بأن السبب الثاني يتمثل في كون عقارات دبي لازالت في نطاق الأسعار المقبولة، إذ على الرغم من ارتفاع قيمة الإقراض وزيادة القيمة الحقيقة لشراء العقار إلا أن عقارات دبي أسعارها ملائمة مقارنة مع العقارات في الدول المتقدمة الرئيسية.
وتابع: "على سبيل المثال السعر الوسطي للغرفة وصالة في مناطق جيدة في لندن حوالي مليوني درهم مع إضافة ضرائب عالية، وبنفس القيمة يمكنك شراء فيلا في دبي أو عقار من غرفتين وصالة بدون أي ضرائب وبرسوم تشغيلية أقل بكثير من أي مكان آخر مع عوائد إيجابية صافية لا تطبق عليها أي نوع من الضرائب".

ورصد الخبير في إدارة المحافظ الاستثمارية، أن السبب الثالث تمثل في كون أسعار الفائدة متغيرة ومن الممكن أن تعود لنسب أكثر منطقية مع انخفاض التضخم العالمي خلال 3 أعوام وفق التوقعات العالمية، لذلك يوجد فئة كبيرة تستفيد حاليا من التسهيلات البنكية المتوفرة، حيث قامت البنوك بتوفير تسهيلات للإقراض بسبب ارتفاع أسعار الفائدة وزيادة قيمة الودائع في البنوك المحلية وخصوصا الودائع من خارج الدولة فهنالك فئة استفادت من هذه التسهيلات للحصول على قروض طويلة الأمد كانت أصعب في الماضي لشراء عقارات علما أن سعر الفائدة متوقع نزوله بعد فترة من الزمن لذلك تم زيادة الطلب على القروض طويلة الأجل والتي أغلبها تكون قروض عقارية.

وذكر طباخ، أن السبب الرابع يتمثل في تقديم المطورين العقاريين الكثير من التسهيلات لشراء العقارات والتي استفاد منها المستثمر حيث أن السوق العقارية أثبتت أنها من أكثر الاستثمارات أماناً وأدائه تفوق على السوق المالي وحتى سوق الذهب، فالعقار هو استثمار حقيقي ملموس لا يمكن خسارته ككيان وحتى عند نزول سعره ممكن الاستفادة من العوائد الإيجارية ليصبح "ملك الاستثمارات" والاكثر طلباً.
ويرى طباخ، أنه نظراً للوتيرة الحالية للتطوير العقاري وتسليم المنازل، يبلغ النقص في المنازل في دبي حوالي 10 آلاف وحدة سكنية هذا العام. يقدّر المحللون قدرة دبي على استيعاب ما يعادل 25 ألف وحدة سكنية إضافية سنوياً. يعد هذا التقدير متحفظاً للغاية.
وكشف أنه من أجل إشباع مستوى الطلب الذي نشهده هذا العام، تحتاج دبي إلى مضاعفة الوحدات السكنية إلى 50 ألف وحدة هذا العام. بحلول نهاية عام 2023، من المتوقع إنجاز 40 ألف وحدة سكنية وتسليمها في دبي.
ولفت، إلى أن أثر ارتفاع الفائدة حالياً قد لا يؤثر على المقترضين. بالإضافة إلى ذلك، اعتاد غالبية المشترين من الهند وباكستان وروسيا ومصر والدول الأخرى على معدلات فائدة عالية تصل إلى 10%. لذلك، فهم يرون أن معدلات الرهن العقاري في الإمارات واقعية.
وقال طباخ إن تدفّق أصحاب الملايين إلى جانب النمو السكاني يسبب زيادة الطلب على العقارات، وغالباً ما يسيطر القلق على المستثمرين ومشتري المنازل حول الزيادات المستقبلية في أسعار العقارات وتمكن مقارنة النسبة المئوية للزيادة المحتملة في أسعار العقارات بارتفاع أسعار الفائدة.
وأضاف طباخ: "إذا كان لدى مشتري المنازل أو المستثمرين الخيار بين تحمّل سعر فائدة أعلى الآن، وسعر شراء أعلى بالإضافة إلى نفس سعر الفائدة الأعلى لاحقاً، فسيختارون الأول بالتأكيد".