مطورون: خفضنا هامش الأرباح بنسب تصل إلى 70% لتنشيط المبيعات

أكد مطورون عقاريون أن تداعيات أزمة «كورونا» أثرت في أداء شركات التطوير العقاري، وفرضت عليها تحديات تتعلق بالحفاظ على حصصها السوقية، وهو ما اضطر بعضها إلى النزول بهامش الأرباح بنسبة 70%، للحفاظ على تلك الحصص.

وأكدوا في تصريحات، لـ«الإمارات اليوم»، أنهم قدموا كثيراً من التسهيلات والعروض لتنشيط المبيعات، لافتين إلى أن هذه التسهيلات من الممكن أن تتقلص أو يتم سحبها في 2021 مع تحسن أوضاع السوق.

انخفاض الأسعار

وتفصيلاً، قال الرئيس التنفيذي لشركة «عزيزي للتطوير العقاري»، فرهاد عزيزي، إنه «بالتزامن مع تأثيرات (كورونا)، انخفضت الأسعار، وكان من الطبيعي أن يُخفض المطور العقاري، هامش الربح لديه، لكن البعض أصرّ على تثبيت أرباحه، وهو ما جعل المطور الذي يتنازل عن جزء من هذه الأرباح، صاحب الأفضلية في الحفاظ على حصته السوقية، لاسيما أن عناصر معادلة سعر العقار هي نفسها لدى جميع المطورين، والمكونة إجمالاً من تكاليف الأرض، وتكاليف البناء، والتكاليف الإدارية والتشغيلية، وهامش الربح، وهي العناصر التي تحدد سعر العقار».

وأضاف: «سوق العقارات في الإمارات شديدة التنافسية، فلابد أن تكون هوامش الربح واقعية للمطور، وتتناسب مع حالة السوق، لاسيما بالتزامن مع تأثيرات (كورونا)، حيث تم تسعير جميع مشروعات الشركة، من (الفرجان) إلى (مدينة محمد بن راشد)، و(مدينة دبي الطبية)، و(نخلة جميرا)، بطريقة معقولة للغاية. بينما يختلف ذلك لدى بعض المطورين الآخرين، حيث تصل هوامش الربح لديهم إلى 100% أو أكثر، بينما قمنا بتثبيت هامش الربح لدينا خلال الفترة الماضية عند مستويات تراوح ما بين 15% إلى 25% كحد أقصى».

وأشار عزيزي، إلى أن الشركة قدمت مجموعة متنوعة من العروض، بما في ذلك الإعفاء من رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي، ورسوم الخدمات، ويُضاف إلى ذلك خطط الدفع الملائمة بعد التسليم، والعائدات الاستثمارية المضمونة، متوقعاً أنه في حال انتعاش السوق، من المتوقع أن تنخفض أو يتم سحب بعض العروض مثل خطط السداد المرنة بعد التسليم.

كُلفة البناء

من جانبه، قال الرئيس التنفيذي لشركة «ماج للتطوير العقاري»، طلال موفق القداح، إن «الأسعار وصلت إلى القاع، ووصلت لأقل من كُلفة البناء»، مشيراً إلى أن بعض المشروعات العقارية في منطقة «ميدان»، يتم بيع القدم المربعة بـ800 درهم، وهو أقل من كُلفة البناء، مؤكداً أنه على المستثمر العقاري أن يقارن بين مشروع وآخر بسعر القدم. وأضاف أن التسهيلات المقدمة من قبل المطور العقاري، تتم وفقاً لحالة السوق العقارية، لافتاً إلى أن العام الجاري يعتبر فرصة للمستثمر لشراء العقار المناسب. وعن تخفيض هامش الربح، لفت القداح، إلى أن ذلك يرجع لملاءة الشركة المالية، فهناك شركات يتم تأسيسها بقروض بنكية وهو ما يجعلها ترفع هامش الربح، وهناك شركات لديها سيولتها الخاصة، وهو ما يجعلها تخفض هامش الربح، وهذه الشركات قامت بالفعل بتخفيض هامش الأرباح، وهو ما جعلها تستطيع المحافظة على حصتها السوقية.

فرص استثمارية

من جهته، قال الرئيس التنفيذي لشركة «بن غاطي للتطوير العقاري»، محمد بن غاطي، إن «السوق العقارية في الإمارات، توفر حالياً فرصاً استثمارية متعددة، لاسيما في ظل ما يقدمه مطورون من عروض مغرية وتسهيلات غير مسبوقة للمستثمرين وتخفيضات في هامش الأرباح تزيد على 75%».

وأضاف أن شركته قدمت خصومات تصل إلى 25% من سعر العقار في مناطق متميزة، لم تحدث بها خصومات بشكل عام، مثل قناة دبي المائية ومنطقة الخليج التجاري ووسط مدينة دبي، بالقرب من برج خليفة، وتم طرح عرض في مشروع «ميلينيوم بن غاطي ريزدنسز» في منطقة الخليج التجاري، إلى جانب عرض مشابه في مشروع «بن غاطي أفينيو» في منطقة الجداف، وهو ما أسهم في زيادة المبيعات بشكل ملحوظ. وأشار بن غاطي، إلى أن «السمة العامة للشراء الآن هي الاقتناء في المناطق التي كان يصعب الشراء فيها من قبل، حيث يمكن للمشتري امتلاك عقار في منطقة فاخرة بسعر مغرٍ، وهناك فرق كبير في السعر، ما يمثل فرصة استثنائية للتملك، والأمر ينسحب أيضاً على سوق الإيجارات، في ظاهرة تعرف بـ(التنقل الداخلي بسبب التغير السعري)، والتي تعني الانتقال إلى مناطق أفضل بسبب تغير الأسعار». وبين أن التسهيلات قد تنتهي مع انتهاء فترة التصحيح السعري، بحيث قد يتم إلغاء الخصومات السعرية والمرونة في خطط الدفع والحملات الترويجية وخفض أسعار القدم والتساهل غير المسبوق مع المشتري، لافتاً إلى أن الأسعار وصلت للقاع، وأصبحت مغرية للشراء، ومن الصعب تراجعها لأكثر من المعدلات الحالية، حيث وصل الخفض في بعض المناطق لأكثر من 50% للقدم، مؤكداً أن 2020 كان عام اقتناص الفرص بالنسبة للمستثمر. وأوضح أن المطور يتأثر بتراجع الأسعار حيث يتحمل العديد من التكاليف، ومن بينها كُلفة الأرض والتصميمات والبناء وأعمال المقاولات، إلى جانب التكاليف الإدارية والتسويقية والتوظيف.

سوق المشتري

في السياق نفسه، قال مدير عام العمليات بشركة «داماك»، علي سجواني، إن «سوق العقارات حالياً هي (سوق للمشتري) بفضل الخيارات والخطط المتاحة للمتعاملين، بما في ذلك خطط السداد المرنة، وخطط الرهن العقاري الجذابة التي توفرها البنوك». وأضاف: «الأسعار وصلت إلى مستوى منخفض ومع ذلك، فإننا نعتقد أيضاً أن المنتجات عالية الجودة، وذات المواقع الرئيسة والمهمة ستحتفظ دائماً بقيمتها».

وأكد أن العام الجاري هو «عام المستثمر» بكل تأكيد، فسوق العقارات تأثرت سلباً بسبب «كوفيد-19» بجانب التحديات الحالية لفائض المعروض المتراكم من السنوات الماضية، في الوقت الذي انخفضت فيه الأسعار وأصبح المطورون في منافسة لجذب المتعاملين الذين يمتلكون أفضل العروض وخطط الدفع المرنة.

وتابع سجواني: «نتوقع ارتفاعاً طفيفاً في المبيعات خلال العام المقبل، مع اقتراب معرض (إكسبو 2020 دبي)، ومن المتوقع أن ترتفع الأسعار بشكل مطرد، لذا حان وقت الشراء، وهذا ما نراه في الواقع. ووفقاً لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، كان هناك ارتفاع في عدد المستثمرين، لأول مرة، هذا العام، حيث شكلوا 70% من المشترين». وأضاف: «لقد عانت السوق بشكل كبير بسبب الوباء والتحديات التي أحاطت بمحرك العرض والطلب، وكان لزاماً على العديد من الشركات أن تتحد من أجل البقاء، وهنا نحن نتحدث عن أسماء كبيرة في السوق، كما تأثرت (داماك)، وظهر ذلك في نتائجنا للربع الثالث، ومع ذلك، لدينا سيولة قوية سمحت لنا بالتعامل والوقوف أمام صدمات السوق بشكل أفضل من الآخرين. فقد سجلنا تقدماً مطرداً ومستمراً هذا العام، على الرغم من التحديات».

معادلة صفرية

في سياق متصل، قال رئيس مجلس إدارة «شركة الوليد الاستثمارية»، محمد المطوع، إن «هامش الربح للمطور انخفض بنسبة كبيرة في الوقت الحالي، تزيد على 70%، حيث وصلت الأرباح بالنسبة لبعض المطورين إلى معادلة صفرية أو أن البعض يحقق خسائر».

ولفت إلى أن السيولة هي التي تتحكم بالسوق في الفترة الحالية، فالمستثمر العقاري، الذي يمتلك سيولة هو من يتحكم في السوق حالياً، فهو قادر على أن يشتري عقاراً بكلفة أقل من المستثمر الذي يشتريه بالتقسيط.

لوتاه: الاتجاه في دبي نحو الانتقال من الإيجار إلى التملك

قال المدير التنفيذي لشركة لوتاه لتطوير العقارات، صالح عبدالله لوتاه، إن «هناك تقارير تتناول الوضع العقاري، ومنها تقرير صادر عن شركة ValuStrat الخاصة بالاستشارات العقارية، تشير إلى أن القيم السكنية أصبحت أقل بنسبة 10.3% في أوائل عام 2020 مقارنة بالعام السابق. كما أن حجم مبيعات المنازل الجاهزة في الإمارة قد انخفض، وهو ما أثر في الأسعار. ففي الفلل الجاهزة، يبلغ متوسط سعر الطلب الآن 876 درهماً للقدم المربعة، بينما في الشقق الجاهزة، فإن الأسعار لكل قدم مربعة عند مستوى 1178 درهماً». وأشار لوتاه، إلى أن الاتجاه منذ فترة في دبي نحو الانتقال من الإيجار إلى التملك، وذلك لأن أسعار الفائدة منخفضة في هذه الفترة، لكن سرعان ما سيتعافى الاقتصاد بشكل كامل، ومن المرجح أن تزداد أسعار العقارات الحالية وتتحول استثمارات الأفراد الآن، إلى أصول ثابتة في المستقبل.

وأضاف: «هذه الفترة هي الوقت المثالي للراغبين في الاستثمار العقاري. فأسعار الفائدة وقيم العقارات في أدنى مستوياتها، في حين أن نسب القرض إلى قيمة العقار هي في أعلى مستوياتها حيث تدفع البنوك 80% من المبلغ».

الأسعار مغرية للشراء، ومن الصعب تراجعها لأكثر من المعدلات الحالية.

جائحة «كورونا» أثرت في الشركات، وفرضت عليها تحديات تتعلق بالحفاظ على حصصها السوقية.