محمد بن راشد يصدر قانون ملكيّة العقارات المشتركة في دبي

أصدر صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء، بصفته حاكماً لإمارة دبي، القانون رقم (6) لسنة 2019، بشأن ملكيّة العقارات المشتركة في إمارة دبي، الذي تطبّق أحكامه على كل مشروعات التطوير العقاري الرئيسة والعقارات المشتركة في دبي، بما في ذلك مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحُرّة.

العقارات المُشتركة

ونصّ القانون رقم (6) لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة، على أن تُعدّ دائرة الأراضي والأملاك في دبي سجلاً خاصاً للعقارات المُشتركة، يشتمل على الأراضي التي يملكها المُطوِّرون، والتي ستُقام عليها العقارات المُشتركة، وكذلك الوحدات المُخصّصة للتمليك المستقل في العقار المُشترك، التي يبيعها المطوِّرون، وأسماء مالكي تلك الوحدات، وأعضاء لجنة المُلاك، ونظام إدارة المبنى الذي يتم إعداده وفقاً للوائح الصادرة عن الدائرة، والتي تُبيّن إجراءات صيانة الأجزاء المُشتركة التي عرّفها القانون على أنها الأجزاء المُخصّصة في العقار المُشترك للاستخدام المُشترك لمالكي وشاغلي الوحدات المُبيّنة في مُخطّط الموقع.

كما يشتمل السجل على نسبة مُشاركة المُلاك في التكاليف المُتعلِّقة بها، بما في ذلك المعِدّات والخدمات الموجودة في أي جزء من مبنى آخر، والمخطّطات، وجهة الإدارة التي تتولى إدارة المرافق المشتركة أو العقار المشترك أو الأجزاء المشتركة، وفقاً لأحكام هذا القانون، وتشمل المطوِّر أو شركة الإدارة أو شركة إدارة المشروع الفُندقي، حسب الأحوال.

سند الملكيّة

ووفقاً للقانون، تشكّل المخططات ونظام المجمع الأساس الذي يتضمن الشروط والأحكام التي يخضع لها تطوير وتشغيل المشروع الرئيس والعقارات المشتركة والمرافق المشتركة فيه، وتشمل المعايير التخطيطيّة والبنائيّة للمجمّع، وكذلك النظام الأساسي، ونظام إدارة المبنى، جزءاً من سند ملكية العقار المشترك، وتحتفظ دائرة الأراضي والأملاك في دبي بالنُّسخة الأصليّة لكل منها.

مكونات الأجزاء

وحدّد القانون مكونات الأجزاء المشتركة في المباني، ومنها: الأجزاء الهيكلية للعقار المُشترك، بما في ذلك الدّعائم الرئيسة والأساسات والأعمدة والجُدران الهيكليّة، والأسقف ووصلات الأسقف والسّلالم، وممرّات السلالم والواجهات والأسطح، والعتبات والرّدهات وممرّات المواقف والمداخل ومخارج الطوارئ، والنّوافذ الواقعة على الجُدران الخارجيّة، وذلك كله ما لم يتضمّن مخطّط الموقع خلاف ذلك.

ملكية المناطق

ونظّم القانون ملكية المناطق المخصصة للمُطوّر، إذ يجوز عند اعتماد مُخطّط المشروع أو مُخطّط الموقع، للمرة الأولى، وبعد الحُصول على موافقة دائرة الأراضي والأملاك والجهة المُختصّة، تحديد مناطق مملوكة للمطور في مخطّط المشروع أو مخطّط الموقع، يعدّها للاستعمال الخاص أو التجاري أو الاستثماري.

ووفقاً للقانون، تنقسم العقارات المُشتركة لغايات إدارة الأجزاء المُشتركة فيها إلى ثلاث فئات:

الأولى: هي المشروعات الكُبرى، التي يتم تحديدها وفقاً للمعايير التي يُحدّدها مدير عام دائرة الأراضي والأملاك في هذا الشأن، ويتولّى المُطوّر مسؤوليّة إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المُشتركة وخدمات المرافق.

وتشمل الفئة الثانية: المشروعات الفُندقيّة، وهي المشروعات التي يجب أن يعهد المُطوّر بإدارة الأجزاء المُشتركة فيها إلى شركة إدارة المشروعات الفُندقيّة، وفقاً للضّوابط التي يعتمدها مُدير عام دائرة الأراضي والأملاك في هذا الشأن.

أما الفئة الثالثة فتشمل المشروعات العقاريّة من غير المشروعات الكُبرى والمشروعات الفُندقيّة، وتتولى إدارة الأجزاء المُشتركة في هذه المشروعات شركات إدارة مُتخصصة، تقوم مُؤسّسة التنظيم العقاري باختيارها والتعاقُد معها وفقاً للضّوابط والأسُس التي يصدر بتحديدها قرار من مدير عام دائرة الأراضي والأملاك في هذا الشأن.

لجنة المُلاك

ونصّ القانون على أن تُشكّل لجنة المُلاك للمشروعات العقاريّة للفئتين الأولى والثالثة المنصوص عليهما في هذا القانون، شريطة ألا يزيد عدد أعضاء لجنة المُلاك على تسعة أعضاء، بمن فيهم رئيس لجنة المُلاك ونائبه، وأن تتولى مُؤسّسة التنظيم العقاري اختيارهم، ويتم تشكيل لجنة المُلاك عند تسجيل ما لا يقل عن 10% من إجمالي عدد الوحدات في العقار المُشترك، باسم مالكي هذه الوحدات، في السّجل العقاري لدى دائرة الأراضي والأملاك.

وتتولى لجنة المُلاك، وفقاً للقانون، مهام عدة، منها: التحقّق من قيام جهة الإدارة بإدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المُشتركة، وفقاً لأحكام هذا القانون والقرارات الصادرة بمُوجبه، ونظام إدارة المبنى، والاطلاع على المُوازنات السنويّة المُعدّة لصيانة العقار المُشترك وتقديم التوصيات اللازمة بشأنها.

بدل الخدمات

ونص القانون على أن يدفع المالك إلى جهة الإدارة حصّته من بدل الخدمات، وهو البدل المالي السّنوي الذي يتم استيفاؤه من المالك لتغطية مصروفات إدارة وتشغيل وصِيانة وإصلاح العقار المُشترك، وتُحدَّد هذه الحصّة بنسبة المساحة التي تشكلها الوحدة من المساحة الإجماليّة للعقار المُشترك.

ووفقاً للقانون، يُحظر على جهة الإدارة فرض أو استيفاء أي بدلات ماليّة مهما كان نوعُها من المالك، نظير إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المُشتركة أو المرافق المُشتركة، أو لأي سبب آخر، إلا بعد الحصول على الموافقة المسبقة من مؤسّسة التنظيم العقاري.

ويحظر على المطوّر أو جهة الإدارة اتخاذ أي إجراء بحق المالك يحُول دون استلامه للوحدة أو انتفاعه بها، أو بالأجزاء المُشتركة أو المرافق المُشتركة، وذلك بقصد إلزامه بسداد بدل الخدمات أو بدل الاستعمال، خلافاً للإجراءات المنصوص عليها في هذا القانون والقرارات الصّادرة بمُوجبه.

إصلاح الأجزاء

وألزم القانون جهة الإدارة بتقديم ضمان مصرفي لمصلحة دائرة الأراضي والأملاك، بالقيمة التي تحدّدها، وذلك عن كل العقارات المشتركة التي تتولى إدارتها، لتأمين إصلاح الأضرار التي تلحق بالأجزاء المشتركة أو المرافق المشتركة، نتيجة إهمال أو تقصير جهة الإدارة، وإذا لحقت بالعقار المُشترك، أو أجزائه المُشتركة أو المرافق المُشتركة، أضرار ناشئة عن فعل جهة الإدارة، أو بسبب إهمالها أو تقصيرها في عملها، فيجوز لمُؤسّسة التنظيم العقاري، وبمُوجب إخطار خطّي، مُطالبة جهة الإدارة بإصلاح تلك الأضرار خلال المُدّة التي تحدّدها.

عدم الكفاءة

ونصّ القانون على أنه في حال ثبوت عدم كفاءة أو قدرة المطوّر أو شركة إدارة المشروعات الفندقيّة، على إدارة العقار المشترك أو الأجزاء المُشتركة في الفئتين الأولى والثانية، المنصوص عليهما في هذا القانون، على النّحو الذي يضمن استدامتها وصلاحيتها للخدمة، فإنه يجوز للمُدير التنفيذي لمؤسسة التنظيم العقاري تعيين شركة إدارة مُتخصّصة تتولى إدارة وتشغيل ذلك العقار المُشترك أو أجزائه المُشتركة، كما تطبق تلك الإجراءات في حال ثُبوت عدم كفاءة أو قُدرة المُطوّر الرئيس على إدارة المرافق المُشتركة في المشروع الرئيس، على النّحو الذي يضمن استدامتها وصلاحيّتها للخدمة.

وإذا رأت مُؤسّسة التنظيم العقاري عدم كفاءة أو فاعليّة أو قُدرة شركة الإدارة في إدارة وصيانة الأجزاء المُشتركة في المشروعات العقارية من الفئة الثالثة، المنصوص عليها في هذا القانون، فإنّه يكون للمُؤسّسة تعيين شركة إدارة بديلة تتولى إدارة العقار المُشترك.

تعديلات العقار

ووفقاً للقانون، لا يجوز لمن يشغل الوحدة في العقار المشترك إجراء أي تعديلات أو تغييرات جوهريّة على الهيكل أو المظهر الخارجي للوحدة، أو أي جُزء من العقار المُشترك، إلا بعد الحُصول على موافقة المطوّر الرئيس ودائرة الأراضي والأملاك في دبي والسّلطة المختصّة بإصدار رخص البناء، واعتماد مخطّطات المناطق في الإمارة، وبما لا يخِل بتشريعات البناء السارية في دبي.

ويتحمّل شاغل الوحدة العقارية مسؤولية إصلاح الضّرر النّاشِئ عن التغيير أو التعديل على نفقته الخاصّة، وبالطريقة التي يحددها المطوّر الرئيس أو مؤسّسة التنظيم العقاري.

مسؤولية المطوّر

وحدد القانون مسؤوليّة المُطوّر في إصلاح أو تصحيح أي عيوب في الأجزاء الهيكليّة من العقار المُشترك، حيث حدد مدّة المسؤولية بـ10 سنوات، تبدأ اعتباراً من تاريخ حصول المطور على شهادة الإنجاز للمشروع العقاري الذي قام بتطويره، وذلك كله مع مراعاة أحكام عقد المقاولة المنصوص عليها في القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 بشأن المعاملات المدنيّة، كما تستمر مسؤولية المُطوّر في إصلاح أو استبدال التركيبات المعيبة في العقار المُشترك لمُدّة سنة واحدة من تاريخ تسليم الوحدة للمالك.

التأمين على العقار

ووفقاً للقانون، تلتزم جهة الإدارة بالتأمين على العقار المشترك لضمان صيانته أو إعادة بنائه، في حال احتراقه أو هلاكه أو تهدّمه لأي سبب، على أن تكون جهة الإدارة هي المُستفيدة من هذا التأمين، كما تلتزم جهة الإدارة بالتأمين على العقار المُشترك ضد المسؤوليّة عن الأضرار والإصابات الجسديّة التي تلحق بالشّاغل أو الغير، ويتم احتساب أقساط التأمين المُستحقّة على المُلّاك وفقاً لعقد التأمين المُبرم مع شركة التأمين، وضمن كلفة بدل الخدمات.

فض المنازعات

ومنح القانون مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي، بالإضافة إلى الاختصاصات المنوطة به، بمُوجب التشريعات السارية وعلى وجه الخصوص المرسوم رقم (26) لسنة 2013، صلاحية النّظر والفصل في كل النِّزاعات والخلافات المتعلِّقة بالحقوق والالتزامات المنصوص عليها في هذا القانون والقرارات الصادرة بموجبه، وفقاً للقواعد والإجراءات المعمول بها لدى المركز في هذا الشأن.

عقوبات وجزاءات

ونص القانون على أن يُعاقب كُل من يرتكب أيّاً من الأفعال التي تُشكِّل مُخالفة لأحكام هذا القانون، والقرارات الصادرة بموجبه، بغرامة ماليّة لا تزيد على مليون درهم، وتُضاعف قيمة الغرامة في حال معاودة ارتكاب المُخالفة ذاتها خلال سنة واحدة من تاريخ ارتكاب المخالفة السّابقة لها، وبما لا يزيد على مليونَي درهم، وتحدّد الأفعال التي تشكّل مُخالفة لأحكام هذا القانون، والغرامات الماليّة المُقرّرة على كل منها، بمُوجب قرار يصدُر في هذا الشأن عن سمو رئيس المجلس التنفيذي لإمارة دبي.

توفيق الأوضاع

أوجب القانون رقم (6) لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة، على جميع المطورين وشركات الإدارة وجمعيات المُلاك، توفيق أوضاعهم بما يتّفق وأحكام هذا القانون، خلال ستة أشهر من تاريخ العمل به، ويجوز لمدير عام دائرة الأراضي والأملاك تمديد هذه المهلة لمدة مماثلة عند الاقتضاء، ولا تخِلّ أحكام هذا القانون بالعقود المبرمة بين المُطوّر والمالك، التي تم إبرامها قبل العمل به، وكذلك نظام المُجمّع الأساس، المعتمد من مُؤسّسة التنظيم العقاري، والمُودع لديها، وذلك باستثناء تشكيل جمعيات المُلاك.

وينشر القانون الجديد الخاص بملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي، في الجريدة الرسميّة، ويُعمل به بعد 60 يوماً من تاريخ نشره.

- إلزام جهة إدارة العقار بتقديم ضمان مصرفي لتأمين إصلاح الأضرار.

- مهلة 6 أشهر لتوفيق أوضاع جميع المطوّرين وشركات الإدارة وجمعيات المُلاك.

- غرامة مليون درهم لمن يخالف أحكام القانون، ومضاعفتها عند تكرار المخالفة.