«ستراتوم»: سوق إدارة جمعيات المُلاك تحتاج إلى آليات تضمن المنافسة العادلة

أكدت شركة «ستراتوم» لإدارة جمعيات الملاك، أن سوق شركات إدارة جمعيات الملاك، لا تتمتع بقدر كبير من المنافسة العادلة، وتحتاج إلى آليات ضبط ورقابة تحفظ شفافية المنافسة، خصوصاً بعد احتكار الشركات التابعة للمطورين العقاريين إدارة جميع مشروعاتهم.

وأفادت لـ«الإمارات اليوم» بأن هناك ممارسات غير منضبطة، يجب على الجهات الرقابية أن تتابعها مثل حرق الأسعار، مشيرة على لسان مديرها التنفيذي، سعيد عبدالكريم الفهيم، إلى ان قانون جمعيات الملاك والملكية المشتركة، لم يؤتِ ثماره بالشكل المطلوب حتى الآن.

منافسة غير عادلة

وتفصيلاً، قال الشريك والمدير التنفيذي في شركة «ستراتوم» لإدارة جمعيات الملاك، سعيد عبدالكريم الفهيم، إن «سوق إدارة جمعيات الملاك لا تتمتع بقدر كبير من المنافسة العادلة، إذ يسيطر على السوق حالياً، شركات تابعة لشركات التطوير الكبرى، تستحوذ على مشروعاتها العقارية، ولا تعطي مساحة للشركات المستقلة للمنافسة في مشروعاتها».

وأضاف أن «إجمالي عدد الشركات المرخصة العاملة في هذا القطاع تصل إلى 32 شركة، في ظل سوق لم يكتمل فيه تطبيق قانون جمعيات المُلاك، ما يزيد من الصعوبات على الشركات المستقلة، التي تعتبر الأكثر عدداً في السوق حالياً».

وطالب الفهيم، دائرة الأراضي والأملاك، بوقف تراخيص شركات إدارة جمعيات الملاك حالياً، قائلاً إن «السوق وفي ظل عدد جمعيات الملاك المسجلة حتى نهاية النصف الأول من العام الجاري، الذي لا يجاوز 300 جمعية، بات متخماً، خصوصاً في ظل استحواذ الشركات التابعة للمطورين العقارين، على الحصة الكبرى منها».

وأضاف أن «وقف ترخيص شركات جديدة، يكون بشكل مؤقت، حتى دخول عدد أكبر من المشروعات ضمن قانون جمعيات الملاك، إذ لاتزال مشروعات عدة لم تسجل ضمن جمعيات الملاك، نتيجة توقف أو تأجيل العديد من المشروعات في ظل تداعيات الأزمة العالمية».

وذكر أن «شركات إدارة جمعيات الملاك التي تتبع شركات التطوير العقاري، وتستحوذ على حصة الأغلبية في السوق، لم تعد تكتفي بما لديها، بل أصبحت تنافس في مشروعات أخرى، الأمر الذي يعتبر غير عادل، إذ تمنع الشركات الأخرى من تقديم عطاءات لإدارة مشروعاتها، في وقت تنافس على مشروعات غيرها في السوق».

وأكد الفهيم ضرورة وضع استثناءات للمشروعات الضخمة التي تمثل رموزاً عقارية في دبي، مثل «برج خليفة»، معتبراً أن من الطبيعي أن تظل تلك المشروعات تحت رعاية الشركة التي طورته، لأنها أفضل من يقوم بذلك.

ممارسات غير منضبطة

وأفاد الفهيم بأن «هناك ممارسات غير منضبطة، يجب على الجهات الرقابية أن تتابعها وتضبطها، إذ تتقدم شركات عدة بعطاءات وعروض لإدارة جمعيات ملاك لا تتناسب مع السوق، أي حرق أسعار، مشترطة أن يكون لها الحق في إدارة البناية حصرياً، بيعاً وشراء وتأجيراً، ما يولد أرباحاً مرتفعة».

وأكد أن «عمولة البيع للوحدة السكنية كفيلة بتغطية فارق السعر المقدم في العطاءات بأكثر من الضعف، وهو ما تستغله الشركات لمصلحة فروع أخرى من عملها، ما يفقد السوق صدقيتها وشفافيتها، وعلى الجميع الانتباه لمثل هذه الممارسات غير الصحية، التي ستضر بالقطاع وبالشركات العاملة فيه».

وأشار الفهيم إلى أن «من الممارسات السلبية كذلك احتفاظ المطور بعدد كبير من الوحدات السكنية، لفرض سيطرته على ملاك الوحدات الأخرى، وتكون له الكلمة العليا في قرارات جمعيات الملاك، أو من خلال الحديث بين أوساط الملاك عن الأوضاع السيئة التي ستؤول إليها البناية في حال تغيير الشركة القائمة عليها حالياً».

أسعار الشركات

وحول عائدات وأسعار شركات إدارة جمعيات الملاك، قال الفهيم، إن «أرباح تلك الشركات لا تأتي إلا من تعدد المشروعات لدى الشركة، فالبرج الواحد، حتى لو كان ضخماً، فإنه يمثل عبئاً مالياً على الشركة، ويزيد من الضغوط عليها، لذلك، فإن من مصلحة كل شركة أن ترتفع حصتها في السوق، ولا تسيطر عليها شركات قليلة».

وفي ما يتعلق بالأسعار التي تحصّلها الشركات لإدارة جمعيات الملاك، أوضح الفهيم أن «هناك متوسطات أسعار لكل منطقة من مناطق التملك الحر، ونوعان من التسعيرة، الأول بالقدم المربعة، والآخر بالوحدة»، لافتاً إلى أن معظم الشركات تلجأ إلى التسعير بالقدم المربعة، وإن كان النظامان متقاربين، فيما يراوح سعر الوحدة بين 800 و1000 درهم.

وأضاف أن «سعر القدم المربعة في منطقة (المدينة العالمية) يراوح بين 55 و70 فلساً، وفي منطقتي (الخليج التجاري) و(مرسى دبي) بين 80 فلساً ودرهم، فيما تنقسم منطقة (واحة دبي للسيليكون) إلى فئتين: الأولى الخاصة بالبنايات العادية التي لا تتضمن مسابح وصالات ألعاب، ويراوح سعر القدم المربعة فيها بين 70 و85 فلساً، والأخرى بين 80 فلساً ودرهم».

ولفت إلى أن «هناك بعض العوامل التي تتحكم بالأسعار، مثل حالة البناية، وأغراض السكن، إذ ان بناية ضخمة تضم وحدات سكنية وفندقية، ومكاتب، لا تعامل كما البنايات السكنية».

وذكر أن «الأموال التي تحصلها شركات إدارة جمعيات الملاك، لا تمثل نسبة كبيرة في حسابات أسعار الصيانة التي تكلفها البناية، إذ تراوح بين خمسة و10٪، وهي نسبة بسيطة توفر للجمعية الأموال والشفافية وغيرها من الأمور التي كانت غائبة في ظل سيطرة المطور على البنايات».

قانون الملكية المشتركة

ولفت الفهيم إلى قانون جمعيات الملاك والملكية المشتركة الذي نظمته دائرة الأراضي والأملاك في دبي، قائلاً إن «القانون لم يؤتِ ثماره بالشكل المطلوب حتى الآن، إذ لايزال التطبيق الفعلي والفعال له غائباً بعض الشيء، كما أنه لم يأخذ الشكل النهائي، إذ لايزال يشهد بعض التعديلات».

وأضاف أنه «وفي بداية وضع القانون، فإنه كان غير مسموح لشركات التطوير العقاري أن تنشئ أو ترخص شركات إدارة جمعيات ملاك، لكنه سمح لها بعد ذلك، فأصبح لمعظم شركات التطوير العقاري شركات في هذا القطاع».

وبين الفهيم أن «من النقاط المعوقة التي تواجه جمعيات الملاك، وباتت تمثل ضغطاً عليها، فتح حساب مصرفي لتلك الجمعيات، إذ لا تمتلك إدارة الجمعيات حساباً مستقلاً عن المطور، ما أخر كثيراً قيام تلك الجمعيات بدورها المنوط به»، متوقعاً أن تجيز الدائرة إمكانية فتح الحساب قبل نهاية العام الجاري.

وأشار الفهيم إلى وجود صعوبة في معرفة جمعيات الملاك المسجلة في الدائرة، مما يعرقل مخاطبتها أو الدخول في مناقصات لها، الأمر الذي يمثل صعوبة على شركات القطاع، ويضيع الفرص والتنافسية بين الشركات».