عقاريون: عقد الإيجار الموحّد يضبط السوق ويــوحّد الزيادة السنوية والعمولة

طالب عقاريون بتطبيق عقد إيجار موحد داخل الدولة، لمعالجة سلبيات العقود الفردية، وضبط السوق العقارية من ممارسات غش وتدليس يقوم بها وسطاء غير مرخصين، وتخليصها من أزمة تراجع الشفافية والصدقية خلال فترة ما بعد الأزمة المالية العالمية، مطالبين بصيغة توافقيـة ترضي جميع أطراف العملية العقارية.

وأكدوا أن من شأن تطبيق العقد القضاء على ظواهر سلبيـة في السوق العقاريـة، مثل العمولات، والزيادة الإيجاريـة السنوية، وشروط التأجير، لافتين إلى أن تطبيقـه سيواجـه تحديات، نظراً إلى اختلاف البيئة العقاريـة لكل إمارة، فضلاً عن تضارب المصالح.

ودعوا إلى إيجاد صيغة توافقية بين أطراف عملية التأجير، وتشكيل لجنتي تنسيق ومتـابعة لتطـورات ومتـــغيرات السوق العقارية، لإدخال التعديلات على تلك العقود، بما يتناسب مع الأوضاع المتغيرة.

إلى ذلك ، رحبت هيئات ومؤسسات تنظيم عقاري في الدولة بالفكرة، الإ أنها أشارت إلى عدم امتلاكها صلاحيات تعميم العقود المحلية على المستوى الاتحادي.

فوائد العقد الموحد

وتفصيلاً، قال مدير شركة «بيت الاستثمار» العقارية، عصام النعيمي، إن «هناك عوامل إيجابية يمكن للقطاع العقاري أن يحققها في حال وجود عقد إيجار موحد يضم إمارات الدولة، منها توحيد العمولة بين مكاتب الوساطة العقارية، وإيجاد صيغة توافقية للعقود بدلاً من تلك التي تصاغ وفق رغبات المؤجرين، فضلاً عن تحديد الزيادة السنوية للإيجار».

وأضاف أن «تطبيق فكرة العقد الموحد ستدعم استقرار القطاع العقاري بشكل كبير، من خلال ضبط السوق من عمليات تدليس وغش تقوم بها مكاتب وساطة، ووسطاء غير مرخصين».

وأوضح أن «تطبيق العقد قد يواجه تحديات يمكن تداركها مستقبلا»، مستدركاً أن «القانون في الإمارات محل احترام، وهناك قوانين عدة أصدرتها الدولة، وكانت تتعارض مع مصالح فردية، لكنها أثبتت فاعليتها مع مرور الوقت».

إلى ذلك، قال المدير العام لشركة «ممتلكات العقارية»، حسين حموري، إن «معظم العقاريين يؤيدون فكرة إيجاد عقد إيجار موحد في الدولة»، مؤكداً أن الفكرة ستعود بالنفع الكبير على القطاع العقاري، ومن أن التوقيت الحالي هو الأنسب لتطبيقها لما لها من أثر في استقرار القطاع.

وأوضح أن «تطبيق الفكرة على أرض الواقع ممكن للغاية، لكنها ستواجـه صعوبات، أبرزها اختلاف البيئة العقارية والاقتصادية لكل إماره، فضلاً عن وجود اختلاف في القوانين المنظمة للقطاع العقاري في كل إمارة».

ولفت إلى أن «الدولة تشهد نهضة تشريعية تدعم حركة الاستثمار والقطاع الاقتصادي، وبالتالي، فإن من المفترض أن تطبق ذلك على واحد من أكثر القطاعات تأثيراً في الحركة والنشاط الاقتصادي للدولة، وهو القطاع العقاري».

من جانبه، قال الرئيس التنفيذي لشركة «حلقات الأعمال» للوساطة العقارية، إسماعيل الحوسني، إن «فكرة عقد الإيجار الموحد جيدة وجديدة، ويمكن تطبيقها لكن تدريجياً، على أن تبدأ بالوحدات السكنية، ثم التجارية، ويليها العقار الاستثماري والصناعي».

واتفق مع سابقه في أن الفكرة ستقابل بتحديات يمكن التغلب عليها، مؤكداً أن «تطبيق العقد سيعالج جـوانب عـدة، أهمها ضمان حقوق الأطراف، والحصول على إحصاءات دقيقـة تتعلق بالمستأجرين، ونوعياتهم وأماكن سكنهم، وتوثيق الثقـة بالسوق العقاريـة، فضلاً عن جذب وتنويع أماكن الاستثمارات التجارية في جميع الإمارات».

اختلافات عقارية

في السياق ذاته، قال المدير في شركة «قصر الملوك» العقارية، أشرف دياب، إن «الفكرة تبدو جيدة، إلا أن جوانب عدة يجب أن تراعى في تطبيقها، فضلاً عن دراسة الجوانب المختلفة التي تواجه المؤجرين في كل إماره على حدة».

وبين أن «هناك اختلافات كثيرة في الطبيعة العقارية، وشروط التأجير في كل إمارة، وعليه يجب إيجاد صيغة توافقية لهذا العقد، لا تتجاهل تلك الاختلافات، ما يتطلب دراسة وجهداً كبيرين للوصول إلى صيغة ترضي جميع الإمارات، أو ترك مساحة البنود الفضفاضة لهذا الاختلاف بين المناطق».

وأوضح أن «السوق العقارية تضم مئات الآلاف من صياغات العقود، فكل شركة أو مكتب وساطة، وحتى الملاك لديهم عقودهم الخاصة، والتي تراعي حالة كل بناية، كما أن لكل مكان شروطه التي تتغير بحسب وضع السوق ومشكلاته».

وشدد على ضرورة مراعاة تلك البنود في حال وضع عقد موحد، مع ضرورة تشكيل لجنه لمتابعة تطورات السوق، وتغيراته، على أن تقوم اللجنة بمعالجة هذه التغيرات من خلال تعديل بنود، أو إضافة أخرى جديدة، ما يتطلب لجنة مراجعة دورية، تكون على تواصل دائم بأطراف عمليات التأجير».

من ناحيته، قال المدير العام لشركة «الإمبراطور للعقارات»، شهريار العطار، إن «العقد الموحد فكرة سديدة، تقلص العديد من المشكلات والتجاوزات التي يواجهها العقار، وتقضي على ظواهر سلبية باتت أكثر ظهوراً بعد الأزمة العالمية، اضطرت مكاتب وأفراد إلى التحايل على الأزمة من خلال مكاسب فردية، من دون مراعاة لسلامة القطاع».

وأضاف أن «العقد سينظم حركة التأجير بشكل كبير وسيراعي نقاط الاختلاف بين الطرفين، والتي تدور في معظمها حول الزيادة الايجارية السنوية، على الرغم من عدم أهميتها حالياً، إلا أنه تأسيس لصحة وتعافي القطاع، فضلاً عن تحجيم صيغ العقود الغريبة، التي تشوه معالم الشفافية والصدقية للقطاع».

سلبيات العقد

أما مدير مكتب «السعدي للعقارات»، أحمد السعدي، فقال إن «لتطبيق العقد الكثير من الإيجابيات، إلا أنه لا يخلو من السلبيات»، داعياً إلى وضع التحديات في الحسبان قبل تنفيذ أي قرار.

واتفق مع نظرائه في السوق في أن من شأن تطبيق العقد الموحد أن يقضي على مكاتب الوساطة المتلاعبة، مع تحديد العمولات والإجراءات، فضلاً عن توفيره نوعاً من الاستقرار عبر توحيد معايير الإيجار التي تختلف من منطقة إلى أخرى، ووجود مرجعية واحدة في حال الاحتكام إلى لجان المنازعات أو القضاء، إضافة إلى التخلص من نقاط خلاف عدة بين المستأجر والمؤجر.

وأشار السعدي إلى أن «للعقد سلبيات عدة يجب الوقوف عليها ومعالجتها، منها اختلاف الطبيعة العقارية لكل إمارة، والفروق بين البنايات في المنطقة الواحدة، وتضارب المصالح بين ملاك العقارات في العديد من الإمارات، لاسيما المتاخمة لبعضها». ولفت إلى ضرورة تشكيل لجنة تنسيقية بين المسؤولين عن هذه الفكرة، وبين المؤجر (شركات تطوير ووساطة عقارية، وملاك، والمستأجر، لإيجاد صيغة توافقية ترضي جميع الأطراف، فضلاً عن تشكيل لجنة لمتابعة تطورات السوق والتغيرات التي يشهدها القطاع، وتعديلها في تلك العقود.