خبراء: تمديد تأشيرة العقارات يــشجع المستثمرين ويفيد الأسهم

قال محللون ماليون إن أسواق الأسهم المحلية تجاوبت بشكل إيجابي وسريع مع قرار مجلس الوزراء بتمديد تأشيرة مستثمري العقار إلى ثلاث سنوات، إذ سجلت ارتفاعات جيدة الأربعاء الماضي عقب صدور القرار.

وأضافوا أن تمديد فترة التأشيرة سيوجد نوعاً من الطلب على العقارات، ما سيقضي على مشكلة التزامنية في تراجع سوقي العقارات والأسهم.

وأكد المحللون أن صدور قرار تمديد فترة الإقامة للمستثمرين العقاريين سيشجع الأجانب على شراء العقارات في الإمارات، وتالياً سيظهر محفز جديد يعيد المستثمرين المحليين (المترددين)، الذين فضلوا عدم الاستثمار في العقارات لحين التأكد من وصول الأسعار للقاع، وظهور الفرصة الاستثمارية المناسبة.

وأشاروا إلى أهمية تطبيق بعض الأفكار والمقترحات المكملة لقرار تمديد التأشيرة للمستثمرين العقاريين، وأهمها توريق القروض العقارية من خلال إصدار السندات مقابل شراء القروض العقارية العالقة لدى المصارف، وتحويلها إلى سندات أو صكوك يتم طرحها في الأسواق المحلية بأسعار فائدة أعلى من الأسعار التي تقدمها المصارف للودائع لأجل، التي لا تزيد على 1.5٪، موضحين أنه في حال توريق 50٪ من القروض المضمونة برهن عقاري، فإن المبلغ المطلوب الاكتتاب به لن يتجاوز 83 مليار درهم، وهو مبلغ قد يساوي الزيادة التي حدثت في قيمة الودائع منذ بداية العام الجاري.

تأشيرة عقارية

وتفصيلاً، قال المستشار الاقتصادي لشركة الفجر للأوراق المالية، الدكتور همام الشمّاع، إن «أسواق الأسهم المحلية تعرضت إلى ضغوط كبيرة خلال الأيام الثلاثة الأولى من الأسبوع الماضي، نتيجة قرار تأجيل الانضمام إلى مؤشر (مورغان ستانلي)، الذي كشف عن عمق مشكلات السيولة التي تواجهها الأسواق». وفسر ذلك بأن «معدل التداول اليومي واصل التراجع في الأيام الثلاثة الأولى بنسبة 16.5٪ عن الأسبوع السابق، الذي كان أصلاً قد تراجع بنسبة 6.2٪ عن الأسبوع الذي قبله»، واستطرد «أما في يوم الأربعاء فكان التجاوب السريع والجيد للأسواق نتيجة مباشرة لقرار مجلس الوزراء بتمديد تأشيرة مستثمري العقار إلى ثلاث سنوات، وهو ما يعد دليلاً على عمق استيعاب قسم من المتداولين للمشكلة التي تعانيها الأسواق المحلية، وهي مشكلة تزامن تراجع سوق العقارات مع تراجع سوق الأسهم».

وأوضح أن «أسواق الإمارات وبعد أن وصلت للقاع في فبراير 2009 ظلت تسير في خط أفقي، فتصعد لترتطم بحاجز 3000 نقطة، الذي يسيل عنده المستثمرون العقاريون أسهمهم، ثم تهبط فتصطدم بمستوى 2250 نقطة، وهو الذي يبدي عنده المستثمرون غير المدينين تمسكاً بأسهمهم وثقة بإمكانية ارتدادها مستقبلاً».

وأكد الشماع أنه «بفعل تفاؤل هذه الشريحة من المتداولين، تمكنت السوق من تحقيق ارتفاعات قوية لم تصمد أمامها سوق أبوظبي طويلاً، ربما لاعتقاد بعض المستثمرين أن مشكلة العقار وحدها تتعلق بدبي دون أبوظبي، وحتى في دبي، فإن السوق قلصت مكاسبها نتيجة اقتناع البعض أن آثار وانعكاسات القرار على أسواق الأسهم ستستغرق بعض الوقت، إضافة إلى كونها تحتاج إلى مساندة من السيولة المحلية الضعيفة»، مضيفاً أن «ارتفاع أسعار العقار وتحسنها لا يمكن أن يتحقق بالاعتماد فقط على المستثمرين الأجانب الراغبين في الإقامة في الإمارات».

وأوضح أن «قرار تمديد التأشيرة لثلاث سنوات قد يساعد على وصول السوق العقارية إلى القاع والاستقرار عندها لثلاثة أشهر متتالية على الأقل، قبل أن يبدأ تأثيرها في المستثمرين الأجانب في الظهور»، لافتاً إلى أهمية أن تلعب السيولة المحلية والاستثمار المحلي الدور المكمل في نهوض أسعار العقارات، إذ إن تراجع أسعار العقار جاء نتيجة تراجع الإقراض المصرفي، الذي أدى إلى حدوث تزامنية في تراجع تداولات العقارات وأسواق الأسهم».

توريق القروض

ودعا الشماع إلى تطبيق بعض الأفكار والمقترحات المكملة لقرار تمديد التأشيرة للمستثمرين العقاريين، وأهمها توريق القروض العقارية.

وقال إن «التوريق يعني إصدار السندات مقابل شراء القروض العقارية العالقة لدى المصارف وتحويلها إلى سندات أو صكوك، من خلال مؤسسة خاصة تجمع هذه القروض وتحولها إلى سندات ثم تطرحها في الأسواق المحلية بأسعار فائدة أعلى من الأسعار التي تقدمها المصارف للودائع لأجل، والتي لا تزيد على 1.5٪»، مؤكداً أن «التمويل عن طريق سندات سيسهم، ليس فقط في توفير التمويل للاستثمار العقاري، وإسناد قرار مجلس الوزراء في تشجيع الاستثمار الأجنبي في العقار، وإنما أيضاً في توفير استراتيجية بديلة للخروج من حالة حجب السيولة التي تمارسها المصارف».

ونبّه الشماع إلى أن «القروض المضمونة برهن عقاري والمتراكمة لدى المصارف منذ 15 عاماً ليست بذاك الحجم الضخم، بحيث يمكن أن يتم تغطيتها من قبل السوق المحلية المتعطشة حالياً لفرص استثمارية آمنة».

وأشار إلى أنه «في حال توريق 50٪ من القروض المضمونة برهن عقاري، فإن المبلغ المطلوب الاكتتاب به لن يتجاوز 83 مليار درهم، وهو مبلغ قد يساوي الزيادة التي حدثت في قيمة الودائع منذ بداية العام الجاري»، لافتاً إلى أن «حصيلة التوريق هذه إذا ما تم إعادة إقراضها للاستثمار في العقار خلال العامين المقبلين، فإنها ستسهم إلى جانب قرار تمديد التأشيرة في إعطاء دفعة قوية لسوق العقار، وتالياً لسوق الأسهم».

تأثير تدريجي

من جهته، أكد مدير التداول في شركة «الوصل للوساطة المالية»، محمد عبدالفتاح الفاعوري، أن «قرار تمديد تأشيرة مستثمري العقار إلى ثلاث سنوات سينعكس إيجاباً وتدريجياً على أسواق الأسهم، لأن القطاع العقاري وما يدور في فلكه، هو المكون الأساسي لأسواق الإمارات المالية».

وقال: «منذ بداية ركود القطاع العقاري، ظهرت مطالبات واسعة من قبل مطورين عقاريين ومقاولين وسماسرة بسن قوانين متعددة لتنشيط القطاع العقاري».

مضيفاً أن «أبرز القوانين التي كان الجميع يطالب به هو قانون ربط الإقامة بتملك العقارات على مستوى الدولة، وذلك على الرغم من أنه كان هناك تطبيق لهذا القرار في مناطق التملك الحر في بعض إمارات الدولة لفترة ثم تم إلغاء العمل به».

وأشار إلى أن «صدور القرار في هذا التوقيت سيفيد بلا شك المستثمرين العقاريين والملاك الأجانب على حد سواء، بإعطائهم الحرية الكافية بالتحرك إلى الدولة ومنها، خصوصاً أن فترة ثلاث سنوات قابلة للتجديد بمثلها أمر في غاية المرونة».

انتظار الفرصة

بدوره، قال المدير العام لشركة «طيب للأوراق المالية»، محمد ملكاوي، إن «التصحيح الذي حدث في أسعار العقارات جعل مستثمرين عقاريين يفضلون الانتظار لحين اتضاح الرؤية، وظهور الفرصة الاستثمارية المناسبة، بعد التأكد من وصول الأسعار إلى القاع».

وأضاف أن «استمرار هذا الوضع كان يمَثل خطورة على القطاع العقاري، لأن فترات الانتظار قد تطول كثيراً ما لم تكن هناك قوة مغيرة تدفع بهم إلى ساحة الاستثمار العقاري»، مؤكداً أن «صدور قرار تمديد فترة الإقامة للمستثمرين العقاريين من ستة أشهر إلى ثلاث سنوات في الوقت الصحيح سيمثل القوة المغايرة، التي ستدفع بهؤلاء المنتظرين إلى الدخول للاستثمار».

وأشار ملكاوي إلى أن «ما سيدعم من قوة تأثر صدور القرار كذلك، وصول القطاع العقاري إلى أسعار مغرية جداً، وهو ما يفتح المجال للراغبين من المستثمرين الأجانب في الدخول إلى السوق وجني ثمرات هذا القطاع، التي نضجت وتنضج أكثر»، موضحاً أن «القرار سيزيد من حجم الاستثمارات، ما سيعيد القطاع العقاري للنمو الطبيعي الصحي الذي ستظهر آثاره في القطاعات الاقتصادية المختلفة في الدولة، (بما فيها أسواق الأسهم) على المدى المتوسط».