3 لوائح لتنظيم ملكية العقارات المشتركة في دبي

«ريرا» اعتمدت رسوم الخدمات والصيانة لـ 51 مشروعاً عقارياً في دبي.

قال مدير إدارة تنظيم العلاقات العقارية، في مؤسسة التنظيم العقاري في دبي «ريرا»، محمد خليفة بن حماد، إن «المؤسسة انتهت من إعداد ثلاث لوائح تنظيمية للقانون رقم (27 لسنة 2007)، بشأن ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي»، مشيراً إلى أن «اللوائح ستضع الإطار اللازم، لتوضيح العلاقة بين ملاك العقارات في دبي، وتحدد مسؤوليات وواجبات جمعيات الملاك المسؤولة عن إدارة العقارات، والمناطق المشتركة للعقارات، كما أنها تعد أحد الضمانات الكفيلة بتحقيق استمرارية جودة العقارات من خلال صيانتها».

وأوضح أن «اللوائح المنتظر العمل بها قريباً، ستحدد رسوم الخدمات المرتبطة بصيانة العقار داخلياً وخارجياً، وستلزم المطورين بالإفصاح عن فواتير الخدمات والصيانة، وتحدد آليات عملها».

وقال إن «(ريرا) اعتمدت رسوم الخدمات والصيانة لـ 51 مشروعاً عقارياً في دبي»، مشيراً إلى «تأسيسها 30 جمعية ملاك في دبي». وحذرت المؤسسة مطوري العقارات من فرض أي رسوم خدمة على ملاك العقارات، من دون الحصول على موافقة رسمية منها.

وكشف ابن حماد عن أن «(ريرا)، ذراع التنظيم لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، درست في وقت سابق مشروعات عدة في مناطق التملك الحر في الإمارة، بشأن تنظيم العقارات المشتركة، على مستوى المبنى، أو منطقة المشروع التطويري الرئيس»، مشيراً إلى أنه «تم النظر في نظام عمل جمعيات الملاك في الإمارة، من خلال تنظيم العلاقة بين المطورين، الرئيس والفرعي، وملاك الوحدات، وتحديد واجبات ومسؤوليات والتزامات جميع الأطراف».

وطالب بـ «ضرورة التواصل بين المطور وملاك المشروع، والإفصاح عن جميع البيانات المالية والإدارية والعقود المبرمة، لافتاً إلى أنه «يجب على المطور أن يعتمد رسوم الخدمة من (ريرا)، قبل فرضها على الملاك».

عمل اللوائح

وبين بن حماد أن «المؤسسة انتهت من إعداد اللائحة الأولى، المتعلقة بأنظمة الممتلكات المشتركة، التي تنظم عمل قواعد المجمعات السكنية والتجارية، من خلال تحديد المعلومات الرئيسة، ومعلومات الاستحقاق على كل وحدة، ومخططات: موقع المناطق العامة للأبنية، والوحدة ذاتها، وموقع المناطق العامة للأراضي، وقطعة الأرض المقام عليها المشروع العقاري».

وأشار إلى أن «اللائحة الثانية، الخاصة بتنظيم وتحديد مسؤوليات وواجبات المطورين (قبل وبعد تسجيل جمعيات الملاك)، تتناول نطاقاً واسعاً من الموضوعات، أهمها مسؤوليات المطور قبل وبعد التسجيل المبدئي لجمعيات الملاك، وكيفية ومتطلبات تجهيز بيان إدارة المبنى، والجوانب المتعلقة بحماية المستهلك، التي تتطلب الإفصاح المفصل للمشروع التطويري والوحدة العقارية، من قبل مطور المشروع للمستثمرين الراغبين في شراء الوحدات».

وأوضح أن «اللائحة الثالثة الخاصة بالنظام الأساسي لجمعية الملاك، تنظم عمل جمعيات الملاك، من خلال تحديد تفاصيل الحقوق، والمسؤوليات لكل جمعية ملاك»، لافتاً إلى أن «هذه اللائحة تعتبر بمثابة الدستور القانوني، حيث لا تخضع للتغيير من جانب المطور، أو جمعيات الملاك، وتتناول محاور عدة متعلقة بتنظيم وتشغيل جمعيات الملاك».

صلاحيات اللوائح

وأكد ابن حماد أن «اللوائح الثلاث تحدد بدقة مسؤوليات وواجبات جمعية الملاك من خلال إدارة العقار، والمناطق المشتركة للعقار، والمناطق المشتركة في المشروع الرئيس، والإشراف عليها طوال فتره الاستفادة من العقار، وضمان جودة وصيانة المناطق المشتركة، ودعم روح الألفة والنوايا الحسنة بين الملاك وشاغلي العقار».

وبيّن أن «اللوائح تمنح الصلاحيات الإدارية اللازمة، لإبرام التعاقدات مع شركات الصيانة، ومزودي الخدمات المرخصين، وامتلاك المنقولات الخاصة بالمشروع، وفرض تأمينات على مناطق الملكية المشتركة، وتحصيل واسترداد رسوم الخدمات من ملاك الوحدات، لضمان استمرارية تشغيل المشروع وصيانته في مناطق الملكية المشتركة».

كما تحدد اللوائح عملية تعيين وانتخاب مجلس إدارة جمعيات الملاك، وتعيين الشركات الداعمة لعمل جمعيات الملاك، وإدارة الشؤون المالية والإدارية لجمعيات الملاك، وإدارة التأمينات والمبالغ الاحتياطية».

وأكد أن «إدارة تنظيم العلاقات العقارية، درست نظام الرسوم والخدمات الخاصة بعقارات الملكية المشتركة، من خلال الاطلاع على أفضل الممارسات لحساب رسوم الخدمات والصيانة، وإجراء المقارنة المعيارية مع القوانين اللوائح الدولية في هذا الشأن، التي تبين طرق احتساب رسوم الخدمات والصيانة في العالم»، مشيراً إلى زيارة وفد رسمي من (ريرا) لسنغافورة، للاطلاع على أفضل الممارسات فيها في هذا الشأن، وإجراء مقابلات مع خبراء تقييم رسوم الخدمات والصيانة، للتعرف إلى أفضل الطرق والنظم لحساب الرسوم».

وأكد أنه «تم الاطلاع على الممارسات الداخلية في دبي، بين مطوري العقارات الرئيسين والمطورين الفرعيين، لحساب رسوم الخدمات والصيانة، ولقاء مسؤولي تلك الشركات لدراسة جميع الحالات ميدانياً».

خطوات التأسيس

وأوضح أنه «تم عقد اجتماع شامل مع ملاك المشروعات، لتوضيح الحقوق والواجبات، والالتزامات الواجب توافرها من قبل مطور المشروع، والإفصاح عن جميع الأمور المالية والإدارية الخاصة بتشغيل المشروع، خلال الفترة السابقة، التي كان يتم إدارة العقار فيها من قبل المطور، فضلاً عن تقديم تفاصيل لجميع الأعمال التي قام بها مع المطور الرئيس».

وأفاد بن حماد أن «(ريرا) انتهت من وضع المتطلبات لتأسيس جمعية ملاك العقار، بواسطة مطور المشروع»، مبيناً أنه «يجب على الراغبين في تكوين جمعيات الملاك، اعتماد المخططات الخاصة بالعقار من قبل قسم المساحة في الدائرة، ثم تسجيل ملكيات الوحدات باسم المطور في نظام الأراضي، في قسم التصرفات، ومن ثم تسجيل الوحدات المباعة للملاك، وإصدار مخططات مساحة الوحدات والملكيات باسم الملاك».

وأضاف أن «طلب التأسيس يراجع من قبل قسم تنظيم جمعيات الملاك، الذي يسلم المطور رسالة موافقة على التسجيل المبدئي لتأسيس الجمعية، بعد استيفاء الشروط والمستندات المطلوبة»، مشيراً إلى أن «المطور يسلم القسم بعد ذلك، رقم الحساب البنكي الخاص بالجمعية، وتاريخ موعد الاجتماع الأول للجمعية العمومية الذي سيتم فيه انتخاب رئيس وأعضاء مجلس إدارة الجمعية، بحد أقصى سبعة أعضاء مع ثلاثة أعضاء احتياط».

وأوضح أنه «بعد انعقاد الجمعية العمومية، يُدخل المطور البيانات الخاصة لأعضاء مجلس الإدارة المنتخبين، والمستندات المطلوبة لكل عضو لاعتماد تعيينهم وتسجيلهم في سجلات الجمعية لدى قسم تنظيم جمعيات الملاك»، لافتاً إلى أن «على المطور أن يحدد تاريخ نقل إدارة المبنى وخدماته إلى مجلس إدارة جمعية الملاك، مع إجراء إخلاء الطرف من قبله، ليصدر قسم تنظيم جمعيات الملاك، شهادة تسجيل الجمعية، وتسليمها إلى مجلس الإدارة».

وبيّن أنه «بعد صدور شهادة التسجيل، فإن الجمعية تتمتع بجميع حقوقها وواجباتها تجاه تشغيل وإدارة المشروع، بما يحفظ استمراريته، والمحافظة عليه بصورة مستمرة خلال فترة استخدامه، فضلاً عن تنظيم الجوانب المالية والإدارية والقانونية، أو أي جوانب أخرى تتعلق بحفظ الحقوق بين جميع الأطراف، وإمكانية التعاقد مع شركات متخصصة في مجال خدمات الإشراف الإداري لإدارة جمعيات الملاك لإدارة المشروع».

طباعة