لائحة تنفيذية لقانون «التسجيل العـقاري المــبدئي» قريب

قال المدير العام لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، سلطان بطي بن مجرن، إن «الدائرة أحالت مشروع اللائحة التنفيذية للقانون رقم 13 لسنة 2008 والمعدل بالقانون رقم 9 لسنة ،2009 في شأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي، إلى المجلس التنفيذي لإمارة دبي، تمهيداً لإصدارها خلال الأيام القليلة المقبلة».

وكشف لـ«الإمارات اليوم» عن أن «اللائحة حددت حقوق كل من المطور العقاري، والمستثمر، والحالات المتعددة لإنهاء التعاقد بين الطرفين، أو إلغاء العقود، أو المشروعات العقاريفي الإمارة، كما بينت دور الدائرة ومؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، وكذلك دور المحكمة العقارية في هذا الإطار».

وكان صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي، أصدر الأسبوع الجاري قانوناً لتعديل القانون رقم (13) لسنة 2008 في شأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي.

وقال بن مجرن إن «دائرة الأراضي والأملاك قررت إنشاء مركز للشؤون القانونية يهدف إلى الوصول إلى حلول توفيقية في حالة وجود نزاع بين شركات التطوير العقاري والمستثمرين». وأفاد بأن «اللائحة منحت الدائرة الحق في القيام بمساعٍ توفيقية بين المطور والمشتري، للمحافظة على العلاقة التعاقدية بينهما، وأن تقترح عليهما ما تراه مناسباً من الحلول لهذا الغرض».

شروط العقد

وأكد القانون الجديد أنه «إذا أخل المشتري بأي شرط من شروط عقد بيع الوحدة العقارية المبرم مع المطور، فإنه يتوجب على الأخير إخطار دائرة الأراضي والأملاك في دبي بذلك، وأنه على الدائرة إمهال المشتري سواء حضورياً، أو بواسطة البريد المسجل، أو الإلكتروني لمدة 30 يوماً للوفاء بالتزاماته التعاقدية».

وبين أنه «في حالة انقضاء المهلة من دون قيام المشتري بتنفيذ التزاماته التعاقدية، فإن أحكاماً عدة يمكن تطبيقها في بعض الحالات»، موضحاً الحالات المتعددة لإنهاء التعاقد بين المطور والمشتري، ومنها، إنجاز المطور ما لا يقل عن 80٪ من المشروع العقاري، وفي هذه الحالة، فإنه يجوز للمطور الاحتفاظ بكامل المبالغ المدفوعة، مع مطالبة المشتري بسداد ما تبقى من قيمة العقد، والثانية في حالة تعذر ذلك، جاز للمطور المطالبة ببيع العقار بالمزاد العلني لاقتضاء ما تبقى من المبالغ المستحقة له». أما الحالة الثالثة، وهي إنجاز المطور ما لا يقل عن 60٪ من المشروع العقاري، فقد أوضح القانون أنه «يجوز للمطور فسخ العقد، وخصم ما لا يجاوز 40٪ من قيمة الوحدة العقارية المنصوص عليها في العقد».

وفي ما يتعلق بالمشروعات العقارية التي بدأ فيها الإنشاء ولم تصل نسبته إلى 60٪، فقد أجاز القانون للمطور فسخ العقد، وخصم ما لا يجاوز 25٪ من قيمة الوحدة العقارية المنصوص عليها في العقد.

الإهمال والتقصير

أما في حالة المشروعات العقارية التي لم يبدأ فيها الإنشاء لأسباب خارجة عن إرادة المطور، ودون إهمال أو تقصير منه، فقد أجاز القانون للمطور فسخ العقد، وخصم ما لا يجاوز 30٪ من قيمة المبالغ المدفوعة من قبل المشتري.

وحددت اللائحة التنفيذية الأسباب الخارجة عن إرادة المطور في «تأخر المطور الرئيس في تسليم الأرض للمطور الفرعي، أو إذا تم نزع ملكية الأرض التي سيقام عليها المشروع للمنفعة العامة، أو قيام إحدى الجهات الحكومية بتجميد المشروع لأسباب إعادة التخطيط، أو اكتشاف مبانٍ أو حفريات أو خطوط إمداد بموقع المشروع بعد تسلمه، فضلا عن حالة قيام المطور الرئيس بإجراء تعديلات على موقع المشروع ترتب عليها تغير في حدود المشروع».

كما حددت اللائحة التنفيذية العناصر التي تدخل في نطاق إهمال أو تقصير المطور وهي «تأخر المطور في الحصول على الموافقات اللازمة للمشروع من الجهات المختصة، أو قيامه بالبيع على الخارطة دون الحصول على الموافقة الخطية من المطور الرئيس، أو تأخره في الحصول على الموافقات و التصاميم والمخططات، أو تأخر إعداد المشروع للبناء، أو عدم تزويد المؤسسة بالبيانات والمعلومات اللازمة لاعتماد المشروع، أو تسجيله، أو الامتناع عن الإفصاح للمؤسسة عن بيانات المشروع المالية، أو التأخر في فتح حساب ضمان المشروع، أو التعاقد مع وسيط غير مرخص لتسويق المشروع».

وأجاز القانون لمؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) بناء على تقرير مسبب أن تقرر إلغاء المشروع العقاري، وفي هذه الحالة يجب على المطور إرجاع جميع المبالغ المتسلمة من المشترين.

حالات

وعددت اللائحة التنفيذية، الحالات التي يجوز فيها لمؤسسة التنظيم العقاري إلغاء المشروعات العقارية. وقالت إنه «من ضمن الحالات عدم شروع المطور، من دون عذر مقبول، في أعمال البناء رغم حصوله على الموافقات اللازمة من الجهات المعنية، أو إذا تم سحب الأرض التي سيقام عليها المشروع بسبب إخلال المطور بأي من التزاماته التعاقدية مع المطور الرئيس، أو عجز المطور عن تنفيذ المشروع بسبب الإهمال الجسيم، أو إشهار المطور إفلاسه».

وقال سلطان بن مجرن انه «وفقا للائحة، وفي حالة التوصل إلى تسوية ودية بينهما يتم إثباتها في اتفاقية مكتوبة توقع بواسطة الطرفين، أو من ينوب عنهما وتعتمد من الدائرة، وفي هذه الحالة تكون الاتفاقية ملزمة للطرفين».

وحددت اللائحة حالة عدم توافر أموال كافية في حساب ضمان المشروع، حيث ألزمت المطور برد المبالغ المستحقة للمشترين خلال مهلة لا تتجاوز الـ60 يوماً من تاريخ القرار الصادر بالإلغاء، إلا إذا حددت المؤسسة مدة أطول.

وقالت اللائحة إنه «إذا لم يقم المطور برد المبالغ المستحقة في الموعد، تقوم المؤسسة باتخاذ الإجراءات اللازمة لضمان حقوق المشترين، بما في ذلك إحالة الأمر إلى الجهات المختصة، كما أجازت اللائحة للمؤسسة رفض إلغاء عقود بيع الأراضي المباعة على الخارطة حفاظا على حقوق المشترين إذا رغب المطور في ذلك».

إرجاع الأموال

وألزم القانون، المطور إرجاع المبالغ المستحقة للمشتري خلال مدة لا تجاوز سنة واحدة من تاريخ الإلغاء أو خلال مدة لا تجاوز 60 يوما من تاريخ إعادة بيع الوحدة العقارية أيهما أسبق.

وألزمت اللائحة المطور العقاري بعدم مطالبة المشتري بتحمل سداد تسجيل الوحدة العقارية في دائرة الأراضي في دبي، إلا اذا كان عقد البيع المبرم بينهما ينص صراحة على ذلك، فيما ألزمت المطورين أيضا في حالة بيع المشروعات العقارية كليا أو جزئيا بتسجيل عقد البيع في السجل العقاري، ولا يجوز للوسيط الشروع في تسويق المشروع قبل تسجيل العقد بالدائرة.

وأكدت اللائحة التنفيذية أنه «في حالة قيام المشتري بسداد مبالغ لا تزيد على 30 ألف درهم كدفعة مقدمة لحجز الوحدة العقارية، ولم يقم بإكمال إجراءات الشراء خلال 15 يوما من تاريخ السداد، جاز للمطور الاحتفاظ بهذه المبالغ من دون التقيد بإجراءات الإلغاء المنصوص عليها في المادة 11 من القانون.