مُلاك يطالبون ببنود «تمكين».. ومستــأجـرون يتطلعون إلى «تأمين» الحقوق في قانون الإيجـــارات المنتظر

تباينت آراء مستأجرين وملّاك في دبي إزاء قانون الإيجارات الجديد المنتظر صدوره في دبي خلال الفترة المقبلة، بين مُلاك يدعون إلى تعزيز مبدأ «تمكين» المالك من عقاره، ومستأجرين يطالبون بـ«تأمين» حقوقهم في القانون المنتظر.

وشدد مُلاك على أهمية أن يتضمن القانون الجديد، الذي رفعته دائرة الأراضي والأملاك أخيراً إلى اللجنة العليا للتشريعات في دبي، بنوداً تؤيد حق المالك في عقاره، وتمكينه منه في حالات النزاع القانوني مع المستأجرين، ومنها شروط نزع العقار من المستأجر، وطول المدة القانونية لإعادة تأجير العقار مرة ثانية، وتوضيح مسألة الاستئجار من الباطن، ووضع حلول تمكن المالك من عقاره في حال وجود شيكات مرتجعة لأكثر من مرة، دون اللجوء إلى القضاء.

بدورهم، طالب مستأجرون ببنود تضمن تأمينهم من إمكانية فرض ضرائب مستقبلية مثل ضرائب القيمة المضافة، وسقف أقل للزيادة الإيجارية، ووجود آلية لإيداع مبالغ التأمين الخاصة بالوحدات السكنية، وتغريم المالك في حال وجود تقصير متعمد من جانبه في موضوع الصيانة، فضلاً عن منع المالك من تأجير مرافق العقار مثل الصالات الرياضية والمسابح لطرف ثالث باعتبارها جزءاً من الامتيازات التي تقدم للمستأجرين مجاناً إذا تضمن العقد ذلك. كما طالبوا ببند واضح يعالج مشكلة «الإخلاء للاستخدام الشخصي»، إضافة إلى وقف تنفيذ الإخلاء بمجرد الدفع في أي مرحلة من مراحل التقاضي.

نوع العقود

وتفصيلاً، أكد الرئيس التنفيذي لـ«شركة الوليد للعقارات»، محمد عبدالرزاق المطوع، أهمية أن يتضمن قانون الإيجارات الجديد المنتظر صدوره في دبي خلال الفترة المقبلة، بنوداً تؤيد حق المالك في عقاره، إضافة إلى التفرقة بين ما هو تجاري وسكني، لافتاً إلى عدم وجود حدود فاصلة بين العقارات المخصصة للإيجارات السكنية وتلك التجارية.

وأضاف المطوع أن من الأمور التي تعتبر نقاط ضعف في القانون الحالي، ويجب تغييرها، هو عدم التمييز بين العقود الإيجارية القصيرة، وطويلة الأجل التي يمكن أن تستمر خمس سنوات أو أكثر، مشيراً إلى أن القانون الحالي يعامل العقود الإيجارية الطويلة كما العادية، ولذلك يجب أن يكون لها معاملة استثنائية.

تمكين المالك

من جانبه، رأى المالك العقاري فؤاد جاسم، أن البنود التي تمكّن المالك من عقاره في حال النزاع القضائي مع المستأجر تحتاج إلى مزيد من التدقيق، لافتاً إلى العديد من الصعوبات التي تواجه الملاك، منها شروط نزع العقار من المستأجر، وطول المدة القانونية لإعادة تأجير العقار مرة ثانية في حال نزع الوحدة السكنية أو المحل التجاري للأغراض الشخصية، التي تصل إلى عامين في حالة «السكني»، وثلاث سنوات في حال «التجاري».

وشدّد جاسم على أهمية توضيح مسألة الاستئجار من الباطن، وتحديدها بالشكل الذي لا يوقع المالك في مشكلات قانونية مع الجهات القانونية، إضافة إلى وضع حلول تمكّن المالك من عقاره في حال وجود شيكات مرتجعة لأكثر من مرة بصورة سريعة ومباشرة دون اللجوء إلى القضاء.

كما طالب بتقليص فترة السماح للمستأجر بالخروج من السكن، من 12 شهراً الموجودة في القانون الحالي، إلى ستة أشهر، باعتبارها فترة طويلة نسبياً.

واتفق مالك بناية في دبي، طلب عدم نشر اسمه، مع نظيريه، على أهمية وجود بنود جديدة تحافظ على حقوق الملاك، وتمكنهم من عقاراتهم في حال الاحتياج إليها، أو عند تغير الظروف والأسعار.

بنود مطلوبة

أما المستأجر سامر محمود، فقال إن من أهم البنود التي يتطلع إليها في القانون الجديد، تأمين المستأجر من إمكانية فرض ضرائب عليه مثل ضرائب القيمة المضافة، معتبراً أن تلك الضرائب تمثل مشكلة حقيقية بالتزامن مع تمسك الملاك بالقيم الإيجارية المرتفعة أصلاً.

وطالب محمود بضرورة أن يكون هناك سقف أقل للزيادة الإيجارية، للحد من ارتفاع القيم الإيجارية، وتغليظ العقوبات على بعض الملاك الذين يتحايلون على القانون، لاسترداد وحداتهم السكنية عبر التذرع بـ«الاستخدام الشخصي»، رغبة من هؤلاء المُلاك في زيادة القيم الإيجارية.

وشدد محمود كذلك على أهمية وجود آلية لإيداع مبالغ التأمين الخاصة بالوحدات السكنية، مقترحاً وجود جهة محايدة مثل دائرة الأراضي والأملاك لاستقبال هذه الأموال، ومعاينة الوحدة السكنية قبل وبعد عملية التأجير، ثم صرف مبالغ التأمين بشكل آلي، وعدم ترك هذه العملية لأهواء الملاك وشركات التأجير.

وأشار كذلك إلى أهمية توضيح البنود الخاصة بالصيانة، والجوانب المترتبة على كل من المالك والمستأجر.

سقف الزيادة

بدورها، اعتبرت المستأجرة أم هانئ، أن وضع سقف للزيادة الإيجارية تقل عما هو موجود في القانون الحالي سيكون أمراً جيداً.

واقترحت أم هانئ وضع اشتراطات تحول دون زيادة القيمة الإيجارية بشكل كبير عند تجديد العقود، وزيادة فترة السماح لإنذار السداد بدفع القيمة الإيجارية أكثر من 30 يوماً، معتبرة أن بعض بنود القانون الحالي مجحفة بحق المستأجرين، ومنها إخلاء الوحدة السكنية المستند إلى إخطار.

ورأت أم هانئ أن إيقاف تنفيذ الإخلاء بمجرد الدفع في أي مرحلة من مراحل التقاضي مطلب مهم جداً للمستأجرين، وسيقضي على عملية الالتفاف حول القانون من قبل بعض الملاك، لإخلاء الوحدة السكنية.

مرافق المبنى

من جانبها، طالبت المستأجرة أميرة عبدالعزيز، ببند يخفض نسبة الزيادة السنوية على القيمة الإيجارية السنوية، ووجود بنود واضحة تتعلق بالصيانة السنوية للوحدة السكنية، وتغريم المالك في حال وجود تقصير متعمد من جانبه، فضلاً عن السماح للقاطنين في العقار باستخدام مرافق المبنى من صالات رياضية ومسابح وعدم حرمانهم منها، ومنع المالك من تأجير تلك المرافق لطرف تجاري ثالث.

وشددت عبدالعزيز على ضرورة إلزام المالك بوجود موقف سيارة لكل وحدة سكنية بحسب مساحة تلك الوحدة.

أما المستأجر بسام يوسف، فنبّه إلى أهمية وجود بنود تحول دون فرض رسوم أو ضرائب على المستأجر، ومنها الضرائب المستقبلية مثل ضريبة القيمة المضافة، مشدداً على أهمية توضيح هذه الرسوم أو الضرائب وتجنيب المستأجر دفعها، إضافة إلى أي رسوم أخرى مثل تلك التي تخصص كمبالغ مقطوعة لمصلحة تبريد المناطق، ليصار إلى معاملة فواتير الكهرباء بحسب الاستهلاك الحقيقي للمستأجر.