٪10 تراجعــاً في إيجارات دبي والشارقة وعجمان خلال 2011

قال عقاريون إن متوسط الانخفاضات في أسعار الإيجارات السكنية في كل من دبي والشارقة وعجمان بلغ نحو 10٪ العام الماضي، مؤكدين أن العام الماضي يعد عام الاستقرار التدريجي، إذ تباطأت حدة انحدار الأسعار التي شهدتها السوق العقارية في عامي 2009 و،2010 التي نتج عنها انخفاض حاد في أسعار العقارات راوح بين 40 و50٪ مقارنة بأسعار عام .2008

وأفاد وسطاء عقاريون بأن معدلات التراجع خلال العام الماضي قلت تدريجياً منذ بداية العام، نتيجة تحسن الإقبال على الوحدات السكنية، مؤكدين أن إمارة الشارقة استحوذت على النصيب الأكبر من الانخفاض، إذ راوح معدل الانخفاض فيها بين 10 و20٪، فيما راوح معدل الانخفاض في دبي وعجمان بين 5 و10٪، لافتين إلى أن الانخفاض في الإمارات الثلاث جاء مدعوماً بدخول وحدات سكنية جديدة إلى السوق، التي استكملت أو وصلتها الكهرباء العام الماضي. وقال عقاريون إن انخفاض مستوى إيجار المساكن يعد من الأمور الإيجابية التي تعمل على إيجاد بيئة جاذبة للشركات المحلية والعالمية، موضحين أن السوق حققت تراجعات كبيرة خلال العامين الماضيين نتيجة التصحيح السعري، متوقعين انخفاض الإيجارات بنسب محدودة العام الجاري مع بداية تحسن الطلب، أخيراً.

دبي تستقر

وتفصيلاً، قال المدير العام لشركة «هاربور العقارية» في دبي، مهند الوادية، إن «العام الماضي يعد عام الاستقرار التدريجي للسوق العقارية، إذ تباطأت حدة انحدار الأسعار التي شهدتها سوق دبي العقارية في عامي 2009 و،2010 ونتج عنها انخفاض حاد في أسعار العقارات راوح بين 40 و50٪ مقارنة بالأسعار في عام 2008».

وأشار إلى أن «العام الماضي شهد تحقيق العديد من المبادرات الإيجابية، التي أسهمت في تقوية وتيرة التعافي للقطاع، وإعادة تجديد الثقة فيه، من أهمها قرار الحكومة الاتحادية تمديد تأشيرة مستثمري العقارات من ستة أشهر إلى ثلاث سنوات، وعودة السيولة تدريجياً من البنوك، التي بدأت عروضها وحملاتها الحذرة لاستقطاب المستثمرين الجادين والمؤهلين»، لافتاً إلى أن «استمرار الاستثمار في تطوير البنية التحتية، والهيكل القانوني المساند للقطاع، خصوصاً تطبيق قانون الملكية المشتركة، أسهما أيضاً في تعزيز جاذبية بيئة الاستثمار وتدفق رؤوس الأموال إلى هذا القطاع الحيوي، إضافة إلى التخفيف من حدة التراجعات».

وأوضح أن «مستوى التراجع في أسعار الإيجارات في مختلف مناطق دبي راوح بين 5 و10٪»، مضيفاً أن «أسعار الإيجارات في بعض المشروعات السكنية انخفضت بشكل طفيف بين 1 و2٪ فصلياً، خصوصاً المشروعات القديمة نسبياً، التي تركز على أصحاب الدخل المحدود».

وذكر أن «قطاع المكاتب كان الأكثر تأثرا، إذ شهد انخفاضاً مستمراً بمعدل راوح بين 3 و4٪ فصلياً خلال عام ،2011 فيما كان قطاع الفلل السكنية الأفضل أداءً بسبب ارتفاع الطلب وقلة العرض في هذا القطاع».

تعافي السوق

وتوقع الوادية أن «يبدأ الطلب في الارتفاع خلال عام 2012 تماشياً مع زيادة وتيرة تعافي الاقتصادات العالمية، واسترداد المستثمرين من الأفراد والشركات ثقتهم بأداء القطاع ومستقبله»، منبهاً إلى ارتباط تحسن أداء القطاع العقاري في دبي مع تحسن المناخ الاقتصادي العالمي والمحلي، إذ سيكون عامل العرض المؤثر الرئيس في أداء القطاع وسرعة تعافيه.

وأفاد بأن «موضوع زيادة العرض سيكون الشغل الشاغل للعاملين والمهتمين في قطاع العقارات، خصوصاً قطاع المكاتب»، واستطرد: «ما يقدر بنحو 20٪ من الوحدات السكنية في دبي، وما لا يقل عن 30٪ من المساحات المكتبية غير مأهولة، ومن المتوقع استكمال العديد من المشروعات قيد الإنجاز في عام 2012».

ورأى الوادية أن «استمرار الحكومة في إدخال تغييرات إيجابية وتقديم مبادرات جديدة لتطوير القطاعات الاقتصادية المختلفة، وتعزيز القطاع المصرفي والبنية التحتية الثقافية والإطار القانوني، عوامل ستؤدي جميعها إلى جذب الشركات والمستثمرين من مختلف أنحاء العالم إلى دبي».

وبين أن «من غير المتوقع إطلاق أي مشروعات جديدة في قطاع المكاتب إلى أن تتقلص الفجوة بين العرض والطلب، وأن يتحسن الاقتصاد المحلي والعالمي والطلب على المساحات المكتبية من جديد».

سوق متماسكة

من جانبه، قال المدير التنفيذي في شركة «دبليو كابيتال» للوساطة العقارية، وليد الزرعوني، إن «الإيجارات السكنية في دبي تراجعت بين 6 و10٪ خلال العام الماضي، موزعة على مناطق الإمارة المختلفة»، لافتاً إلى أن «السوق العقارية شهدت تماسكاً إلى حد ما مقارنة بعامي 2008 و،2009 اللذين شهدا أكبر تراجع في مستوى الإيجارات بعد الأزمة المالية العالمية»، مضيفاً أن «التراجع الحاد الذي شهدته الأعوام التالية للأزمة المالية هيأت السوق لتكون أكثر جاذبية بعد ذلك، بعد بلوغ الأسعار مستويات منطقية»، لافتاً إلى أن التراجع الذي يعد طفيفاً خلال العام الماضي يعد نتيجة مباشرة للزيادة في العرض من الوحدات السكنية الناجم عن تسليم الشركات العقارية وحداتها السكنية للملاك، الذين يفضلون أحياناً تأجيرها كنوع من الاستثمار فيها».

وأكد الزرعوني أن «عام 2012 ربما يشهد استمراراً في تراجع الإيجارات، لكن بنسب أقل من عام ،2011 خصوصاً مع التعافي الملحوظ في الاقتصاد المحلي، وزيادة الطلب على دبي مركزاً للأعمال في المنطقة، وهو ما يدعم القطاع العقاري»، لافتاً إلى أن «تراجع الأسعار خلال الأعوام الماضية اعتبر عامل جذب للمقيمين في الإمارات الشمالية، الذين يعملون في دبي للسكن قرب مقار أعمالهم، مع تقارب مستويات الإيجار التي يدفعوها بالفعل في مساكنهم الحالية».

الشارقة تتراجع

إلى ذلك، قال مدير المبيعات في شركة «الجزات العقارية»، هاني عبيد، إن «أسعار الإيجارات في مناطق مختلفة في الشارقة تراجعت بنسب متباينة منذ بداية العام الماضي، وصلت أخيراً إلى ما يراوح بين 10 و20٪ بشكل مجمل لمتوسط أسعار الإيجارات، خصوصاً في مناطق وسط الإمارة والقريبة من حدود عجمان، التي شهدت النسب الأكبر من التراجع.

وأوضح أن «معدلات التراجع تباطأت وكانت محدودة في عام 2011 مقارنة بالعام السابق، الذي شهد نسب تراجع وصلت إلى 30٪ في وحدات سكنية في مناطق مختلفة في الشارقة»، مضيفاً أنه «على الرغم من تراجع الإيجارات، إلا أن عام 2011 كان أفضل من حيث الإقبال والإشغال للوحدات السكنية، خصوصاً لفئتي الغرفة والصالة والغرفتين والصالة».

وأشار إلى أن «البنايات القديمة، التي تعمل بمكيفات الهواء التي تركب في الشباك كانت أكثر تراجعاً من البنايات الحديثة والبنايات ذات التكييف المركزي، خصوصاً تلك التي لا يتحمل فيها المستأجرون كلفة كهرباء المكيفات».

بنايات جديدة

من جانبه، قال مسؤول الإيجارات في شركة «غرير العوجان» العقارية، محمد يوسف، إن «دخول بنايات جديدة إلى السوق خلال عام 2011 أسهم في استمرار حركة التراجع في أسعار الإيجارات وزيادة المعروض من الوحدات مقارنة بالطلب، الذي يعد أفضل من حيث نسب إشغال الوحدات مقارنة بالعام الأسبق»، لافتاً إلى أن «معدلات التراجع خلال العام الماضي بلغت في المتوسط 20٪».

وأوضح أن «السوق حققت تراجعات كبيرة خلال عامي 2009 و2010 نتيجة التصحيح السعري، لكن المؤشرات الحالية تدل على أن أسعار الإيجارات من الممكن أن تنخفض بنسب محدودة للغاية خلال عام 2012 مع بداية تحسن الطلب أخيراً».

بدوره، رأى استشاري الإيجارات في شركة «مركز السعودية الكويت للعقارات»، مجدي عبدالغني، أن «عام 2011 شهد تراجعاً في الإيجارات بنسبة 20٪ تقريباً مقارنة بالعام الأسبق، نتيجة دخول بنايات جديدة إلى السوق وارتفاع التنافسية بين الشركات العقارية، التي كانت تقدم المزيد من التخفيضات لاستقطاب المستأجرين وتفادي ترك الوحدات خالية فترات طويلة»، مشيراً إلى أن «استمرار انخفاض أسعار الإيجارات في دبي أسهم في انتقال عدد كبير من المقيمين في الشارقة وعجمان إليها أخيراً».

وأضاف أن «التراجع في الإيجارات جعل الشركات العقارية تتنافس في محاور جديدة، مثل تركيب ستائر في الوحدات المؤجرة، أو تزويد المطبخ بأجهزته الكهربائية مثل الغسالات والثلاجات، إضافة إلى خفض البعض قيمة العمولة، مع تثبيت مبالغ الضمان المالي أو زيادته».

تذبذب في عجمان

في غضون ذلك، أكد مدير شركة «الجرف العقارية»، محمد الأحمد، أن «أسعار الإيجارات في عجمان أظهرت تماسكاً خلال عام 2011 مقارنة بالعام السابق، لكن ذلك لم يمنع من تراجعها بنسبة راوحت بين 5 و10٪». وأوضح أن «الطلب على التأجير بشكل عام لم يسجل ارتفاعاً أو انخفاضاً كبيرين، باستثناء تذبذبات طفيفة اعتمدت على الموقع، والجودة، ونوعية الكهرباء المستخدمة في البناية»، مضيفاً أن «الطلب على الفلل نما بنحو 10٪ خلال عام ،2011 وكذلك حققت مساحات التجزئة ارتفاعاً اقترب من 15٪، فيما تراجع الطلب على الشقق خلال النصف الثاني من العام الماضي، مقارنة بالنصف الأول من العام ذاته».

وأشار الأحمد إلى أن «من المتوقع خلال عام 2012 أن تشهد الإيجارات مزيداً من الحراك نتيجة دخول العديد من البنايات حيز الخدمة، بعد توصيل الكهرباء، الأمر الذي سيزيد من حدة المنافسة بين المؤجرين»، لافتاً إلى أن «هذا التنافس سيفضي إلى مزيد من التراجع في أسعار الإيجارات العام الجديد».

وأضاف أن «العدد الكبير للبنايات الجديدة في الإمارات الشمالية، التي لم تدخل الخدمة نتيجة تأخر توصيل الخدمات مثل الماء والكهرباء، بات يمثل عامل ضغط على أسعار العقار، وكذلك على استكمال دورة التعافي خلال الفترة المقبلة، نتيجة زيادة المعروض من الوحدات، فضلاً عن تراجع الطلب بشكل عام».

وبين الأحمد أن «معدلات إيجار الشقق في عجمان تباينت بحسب الموقع، والجودة، ونوعية الكهرباء، إذ بلغ متوسط إيجار الاستوديو 10 آلاف درهم سنوياً، فيما بلغ سعر الغرفة والصالة 15 ألف درهم سنوياً، فيما بلغ سعر الشقة فئة غرفتين وصالة 20 ألف درهم سنوياً».

وذكر أن «معدلات تأجير المساحات الكبيرة هي الأكثر انخفاضاً منذ بداية الأزمة العالمية، الأمر الذي دفع العديد من المستأجرين إلى تغيير نوعية السكن، إذ تراوح إيجار الشقق الكبيرة فئة ثلاث وأربع غرف بين 30 و40 ألف درهم سنوياً، فيما بلغ إيجار الفلل المكونة من طابق واحد 35 إلى 45 ألف درهم سنوياً، بينما بلغت الفلل المكونة من طابقين 50 إلى 70 ألف درهم سنوياً».