يعد موضوع إيجارات العقارات من الموضوعات المهمة والشائكة، نظراً لمساسه شريحة واسعة من المجتمع، لذا حرصت الدولة على سن التشريعات التي تنظم وتحمي طرفي العلاقة الإيجارية، وهما المالكون والمستأجرون بما يؤدي إلى خلق توازن وبشكل صحيح بينهما.

وتدور معظم القضايا الإيجارية حول زيادة القيمة الإيجارية أو تخفيضها، أو ارتجاع الشيكات الخاصة بسداد القيمة الإيجارية دون رصيد أو قيام بعض المستأجرين بتأجير العقار من الباطن دون موافقة وإذن المالك، أو استخدام العقار لغير الغرض المخصص له، أو استخدامه في أغراض مخالفة للشريعة أو القانون، أو رغبة المالك في إخلاء المستأجر لبيع الشقة أو الفيلا أو استعادتها لاستعماله الشخصي، ولكل حالة من الحالات السابقة إجراءات مختلفة يجب اتباعها للوصول للنتيجة المرجوة، سواء كان الاختلاف في مدة إرسال الإنذار، وهل هي قبل ٩٠ يوماً من انتهاء العقد أو قبلها بـ12 شهراً، كما ان هناك اختلافاً في طرق الإثبات والمستندات التي يجب تقديمها بكل دعوى.

وقد أصدرت كل إمارة من إمارات الدولة قوانين خاصة بها بالنسبة للقضايا الإيجارية، تماشياً مع ما يتناسب ووضعها العقاري، خلافاً للقوانين الأخرى التي تعتبر موحدة، وتسري على جميع إمارات الدولة، مثل القانون المدني والتجاري والعمالي والعقوبات الاتحادي، وغيرها من القوانين، إلا أننا نخص بالذكر في مقالنا الماثل قانون الإيجارات في إمارة دبي، وهو القانون رقم 26 لسنة 2007، والمعدل بالقانون رقم 33 لسنة 2008، حيث تعتبر إمارة دبي مدينة عقارية من الدرجة الأولى ليس محلياً وإقليمياً، بل عالمياً أيضاً، ويكون العمل فيها من قبل الأفراد مقصداً لمختلف الجنسيات، والتي تسكن شريحة كبيرة منها في بيوت مؤجرة، سواء كانت شققاً أو فللاً، ويتعدى هذين النوعين من العقارات بالنسبة للتجار والشركات التي تستأجر المحال والمكاتب والمعارض والمستودعات، وما يصاحب كل ذلك من اختلافات في وجهات النظر، وفي تطبيق وتفسير بنود عقد الإيجار بين طرفي عقد الإيجار، أو عدم التزام أحد طرفي العقد بما يتوجب عليه قانوناً.

ونص القانون على حالات الإخلاء التي تجيز للمالك طلب إخلاء المستأجر من العقار، قبل انتهاء مدة العقد بالحالات التالية:

أ- إذا لم يقم المستأجر بسداد بدل الإيجار أو أي جزء منه خلال 30 يوماً من إخطاره.

ب- إذا قام المستأجر بتأجير العقار من الباطن أو أي جزء منه، دون الحصول على موافقة المؤجر الخطية.

ج- إذا استعمل المستأجر العقار أو سمح لآخرين باستعماله لغاية غير مشروعة، أو مخالفة للنظام العام أو الآداب العامة.

د- إذا كان العقار المؤجر محلاً تجارياً، وتركه المستأجر دون إشغال ودون سبب مشروع لمدة 30 يوماً متصلة أو 90 يوماً متقطعة.

هـ - إذا أحدث المستأجر تغييراً في العقار، بحيث يؤثر في سلامته بشكل يتعذر معه إعادته إلى حالته الأصلية.

و- إذا استعمل المستأجر العقار في غير الغرض المؤجر لأجله، أو استعمله على نحو يخالف أنظمة التخطيط والبناء.

ز- إذا كان العقار آيلاً للسقوط، على أن يثبت المؤجر ذلك بتقرير فني صادر من بلدية دبي، أو معتمد من قبلها.

ح- إذا لم يراعِ المستأجر أي التزام فرضه عليه هذا القانون، أو أي شرط من شروط عقد الإيجار، وذلك خلال 30 يوماً من تاريخ إخطار المؤجر له بتنفيذ ذلك الالتزام.