أكد مصرفيون، أهمية تعميم المصرف المركزي الصادر أخيراً، الذي أعاد العمل بنسبة السداد المبكر للقرض السكني لتصبح 1% من الرصيد المتبقي أو 10 آلاف درهم، أيهما أقل، بدلاً من نسبة 3% كحد أقصى التي تضمنها تعميم سابق، الذي أثار وقتها انتقادات واسعة في أوساط المواطنين، وانفردت «الإمارات اليوم» بطرحها في أغسطس الماضي.
وأوضحوا أن نحو 65 إلى 80% من المواطنين يقومون بنقل قروضهم السكنية مرة على الأقل خلال مدة التمويل، التي تراوح بين 15 و20 عاماً في المتوسط، لأسباب عدة منها الحصول على فائدة أقل، وخفض الاستقطاع الشهري، أو الحصول على مبلغ نقدي إضافي في حال عدم استطاعته الحصول على قرض شخصي نتيجة وصوله للحد الأقصى المسموح به للخصم من راتبه والمقدر بنسبة 50%.
السداد المبكر
وتفصيلاً، قال الخبير المصرفي، أحمد عرفات، إن «نسبة 3% كحد أقصى التي أعلنها المصرف المركزي كرسم للسداد المبكر للقرض السكني، والتي جاءت في تعميم الرسوم المصرفية رقم (157/2018) كانت صادمة وكبيرة لكثير من المواطنين الراغبين في نقل مديونياتهم، لذا كان لابد من تعديلها وهذا ما فعله (المركزي) بإصدار التعميم رقم (193/2018) الذي بموجبه تعمل البنوك بنسبة 1% من الرصيد المتبقي أو 10 آلاف درهم، أيهمها أقل، مجدداً، وهذا لا شك في صالح العميل».
وبين عرفات أن نسبة لا تقل عن 65% من المواطنين يقومون بنقل مديونياتهم بين البنوك، مرة أو أكثر خلال مدة القرض التي تراوح في المتوسط بين 15 و20 سنة، وهذه النسبة ارتفعت خلال العامين الماضيين بسبب رفع سعر الفائدة الرئيسة وما يتبعه من ارتفاع لسعر «الايبور»، وهذا الأخير ترتبط به الفائدة على التمويلات العقارية هبوطاً وصعوداً، لذا نجد أن أقساط التمويل السكني ترتفع كل ثلاثة أشهر تقريباً بواقع 1000 درهم في المتوسط، ما يدفع المواطن إلى البحث عن بنك آخر ينتقل إليه بسعر فائدة أقل.
وتابع أن الأسباب الرئيسة لانتقال العميل المواطن بقرضه السكني من بنك لآخر هي الحصول على فائدة أقل وتخفيض الاستقطاع الشهري، أو الحصول على مبلغ نقدي إضافي في حال عدم استطاعته الحصول على قرض شخصي نتيجة وصوله للحد الأقصى المسموح به للخصم من راتبه والمقدر بنسبة 50%.
القرض السكني
من جانبه، قال الخبير المصرفي، مهند أبوعطوان، إنه «عادة لا يوجد مواطن يستمر بقرضه السكني لدى بنك واحد أكثر من خمس سنوات، لذا كان لابد من العودة إلى رسم السداد المبكر القديم (1%) وإلغاء نسبة 3%، كونها كانت مجحفة للعميل، خصوصاً مع ارتفاع سعر الفائدة وما يصاحبه من رفع مماثل لسعر (الايبور)، وبالتالي زيادة القسط الشهري»، لافتاً إلى أن نسبة تصل إلى 80% من المواطنين يقومون بنقل قروضهم السكنية على الأقل مرة واحدة خلال فترة التمويل، وهذا يستلزم نسبة سداد مبكر مرنة ومقبولة لا تثقل كاهل العميل.
وتابع أبوعطوان، أن العميل يحاول عادة مع بنكه أولاً لخفض نسبة الفائدة أو الاستقطاع الشهري، ومن ثم في حال الرفض يلجأ لنقل مديونيته، خصوصاً اذا كان لديه عرض من بنك آخر، حيث جرت العادة على أن شراء المديونيات يتم بنسبة فائدة أقل من التمويلات الجديدة.
خفض القسط
من جهتها، قالت الخبيرة المصرفية، شيخة العلي، إن «فترة سداد القرض السكني كبيرة وتمتد حتى 25 عاماً في بعض الأحيان، لذا نجد نسبة لا تقل عن 80% من المواطنين يتنقلون بين البنوك، حيث يتضمن ذلك مزايا عدة أبرزها خفض القسط، وسعر الفائدة، لكن يعيبه طول مدة السداد، وهذا للأسف أمر لا ينتبه له كثيرون»، مضيفة أن رسم السداد المبكر كان لابد من تحديده وعدم تركه للبنوك بنسبة 3% كحد أقصى، لأن ذلك صاحبه استغلال وممارسات سلبية من قبل بعض البنوك، أدت إلى شكاوى كثيرة. ولفتت إلى أن قرار «المركزي» بالعودة إلى النسبة القديمة أعاد تصحيح هذا الوضع وسيسهم في علاج هذه الشكاوى.
بدوره، قال مسؤول رفيع المستوى بالمصرف المركزي، فضل عدم نشر اسمه، إن المصرف المركزي تلقّى بالفعل شكاوى وملاحظات من مواطنين بخصوص نقل مديونياتهم، ما دفع مجلس إدارة «المركزي» إلى دراسة الأمر بالتفصيل على مدار شهر ونصف الشهر وقرر العودة بالنسبة إلى 1% من الرصيد المتبقي أو 10 آلاف درهم، أيهمها أقل، ومخاطبة البنوك، لبدء العمل بالنسبة الجديدة، مشدداً على أن «المركزي» حريص على تخفيف الأعباء عن المواطنين وضمان أفضل الممارسات بالقطاع المصرفي.
يشار إلى أن المصرف المركزي ألغى نهاية الأٍسبوع الماضي نسبة السداد المبكر للقرض السكني الجديدة والمقدرة بـ3% من الرصيد المتبقي كحد أقصى، والتي أثارت انتقادات حادة في أوساط العملاء، وعاد للعمل بالنسبة القديمة والمحددة سابقاً بنسبة 1% أو 10 آلاف درهم، أيهما أقل.
وأكد في التعميم، أنه يستهدف إيقاف الممارسات غير المقبولة في ما يتعلق بنقل وشراء قروض المواطنين بين البنوك، التي تزيد من أعبائهم، وبعد التشاور مع مؤسسات القطاع المصرفي، مشدداً على وجوب الالتزام بالقرار لكل القروض التي يتم منحها بعد صدور التعميم، أمّا تلك التي منحت قبله فيجب على البنوك تخفيض نسبة الفائدة أو الربح، وعدم زيادة فترة السداد أو مدة سداد القرض عن طريق منح تمويل إضافي للمقترض.