عقاريون أكّدوا أنها تضر بالسوق وتخلّ بالعرض والطلب

    مستأجرون يشكون زيادة الإيجارات في دبي والشارقة بلا مبرر

    عشوائية الزيادات الإيجارية التي يفرضها الملاك تقوض الثقة بالسوق العقارية. تصوير: تشاندرا بالان

    شكا مستأجرون استغلال ملاك ضبابية آلية تحديد أسعار الإيجارات الجديدة بالمبالغة في زيادة أسعار الإيجارات للعقود الجديدة، لافتين إلى أن مثل هذه الممارسات تزيد من حالة الفوضى في تحديد أسعار الإيجار، وعدم الثقة بالأسعار المعروضة، الأمر الذي يجعل السوق أكثر عشوائية، ويحرمها الاستقرار، والتعافي الحقيقي، إذ يجب أن تكون الزيادات مبنية على طلب حقيقي.

    تشريع قانوني

    قال مدير الأصول في شركة «آي بي» العقارية، ماثيو تيري، إن «استخدام مؤجرين قيماً إيجارية متعددة لاختبار السوق، أو رفع مستويات الأسعار لأعلى سعر، ليس إلا عملية تضليل للمستأجرين، وكثير من المؤجرين يستندون إلى أسعار الجوار، الأمر الذي يعطي معدلات إيجارية ليست حقيقية أو واقعية». ولفت إلى أن «تداعيات الأزمة المالية على السوق العقارية خلال السنوات الماضية كانت مؤثرة للغاية، ودفعت القطاع العقاري إلى مستويات القاع، نتيجة المبالغة في الأسعار بمعدلات أكبر من واقع السوق، وهو ما أوجد حالة من الاعتدال في زيادات الأسعار خلال العامين الماضيين، ودعمها من خلال معادلة العرض والطلب». وأكد تيري أن «عدم الاهتمام بإيجاد آلية للزيادة في معدلات الإيجار، وتركها للممارسات الفردية، من شأنه أن يعرّض السوق العقارية لفقاعات سعرية جديدة، تؤدي إلى خطر حقيقي إذا تركت ولم تتم السيطرة عليها مبكراً، لذلك من الضروري أن يتم إيجاد تشريع أو قانون اتحادي لحماية السوق من تلك الممارسات».

    وأفاد عقاريون بأن القطاع العقاري يجب أن يعتمد آلية العرض والطلب في تحديد الأسعار، مشيرين إلى أن تجاوز هذه القاعدة من شأنه أن يضر السوق.

    وأكدوا أن بقاء الأسعار واقعية ومتناسبة مع الوضع الحقيقي للسوق، تبقيها بمنأى عن أي فقاعات سعرية، لافتين إلى أن على جميع أطراف السوق تحمل مسؤولية الحفاظ على استقرار القطاع العقاري.

    ارتفاعات كبيرة

    وتفصيلاً، قال المستأجر شادي عبدالعزيز إنه بدأ البحث عن وحدة سكنية جديدة للانتقال إليها في دبي إلا أنه فوجئ بأن أسعار بعض الوحدات ترتفع خلال أيام بسيطة بآلاف الدراهم، مشيراً إلى أنه «تم رفع سعر وحدة بنحو ‬4000 درهم خلال يومين من دون أي مبرر، فشعور المالك بوجود طلب يغريه برفع السعر أكثر من مرة».

    وأضاف أن «مثل هذه الممارسات تزيد من حالة الشك، وعدم الثقة بالأسعار المعروضة، وقيام ملاك بهذه الممارسات من شأنه أن يجعل السوق أكثر عشوائية، ويحرمها الاستقرار، والتعافي الحقيقي، إذ يجب أن تكون الزيادات مبنية على طلب حقيقي وواقعي، لا أن تتم بعشوائية».

    من جانبه، أكد المستأجر حسام مصطفى أنه قرأ إعلاناً عن وحدة سكنية معروضة للإيجار في الشارقة بمبلغ ‬35 ألف درهم، وبعد مرور أربعة أيام، وجد المعلن ذاته، يعيد الإعلان عن وحدته، إلا أن السعر ارتفع ليصل إلى ‬38 ألف درهم سنوياً، متسائلاً عن الذي طرأ على الوحدة ليرتفع معدل إيجارها بنحو ‬10٪ خلال أيام. وبين أن «فكرة رفع أسعار الإيجار يجب أن تكون مبنية على أساس واقعي، لا على أساس التلاعب بالمستأجرين ومحاولة تحصيل أعلى سعر منهم، حتى تتمكن السوق العقارية من المحافظة على معدلات تأجير مستقرة، وتزيد من الثقة بالقطاع وأطرافه». إلى ذلك، ذكر المستأجر تامر العربي أن «ملاك وحدات يرفعون أسعار الإيجار خلال الأسبوع الواحد بمعدلات كبيرة، من دون سبب واضح لهذه الزيادات»، مشيراً إلى أنه وجد خلال معاينته السوق وحدات سكنية بأسعار مناسبة، لكنه آثر البحث للعثور على فرص أفضل، إلا أنه بعد عودته لملاك الوحدات الأولى وجد أن الكثير منها ارتفع سعره بشدة.

    ولفت إلى أن «وضع السوق في دبي لا يتحمل هذه الزيادات الكبيرة غير المبررة»، مشيراً إلى أن «هناك تعمد من ملاك لرفع الأسعار في السوق ومحاولة بلوغ مستويات ما قبل الأزمة العالمية، وهذه الممارسات خطيرة، إذ إنها تؤدي إلى تراجع الإيجارات بشدة في أول هزة تتلقاها السوق، تماماً كما حدث في فترة ما بعد الأزمة».

    العرض والطلب

    إلى ذلك، أكد مدير العقارات في شركة «بالحصا للعقارات»، ماجد الآغا، أن «القطاع العقاري يجب يعتمد على آلية واضحة للتسعير، تقوم بالأساس على معادلة العرض والطلب، الأمر الذي يزيد من استقرار السوق، ويمكنها من بناء مراكز سعرية حقيقية، تدعم ديمومة التعافي والانتعاش». وأضاف أن «أي خلل في هذه المعادلة من شأنه أن يتسبب في مشكلات حقيقية، تضعف قوة وصلابة القطاع العقاري في الإمارات، إذ يلجأ ملاك وشركات تأجير إلى اختبار السوق عن طريق تقديم أسعار متفاوتة، معتمدة على قنص أعلى الأسعار، ورفع معدلات التأجير من دون أسباب واضحة، ما من شأنه أن يهدد بالثقة بالقطاع العقاري برمته». وشدد الآغا على أن «الأسعار يجب أن تكون واقعية لوضع السوق، حتى تحفظ السوق من أي فقاعات سعرية تؤدي إلى تأذي القطاع مستقبلاً، وعلى أطراف السوق أن تزيد من الضغوط السعرية على السوق، فمن الطبيعي أن تتضرر هي الأخرى من هذه الممارسات».

    تجديد وجديد

    من جانبه، قال مدير شركة «قصر الملوك» العقارية، أشرف دياب، إنه «يجب التفريق بين تجديد العقود، وبين العقود الجديدة، إذ تأتي الاختلافات السعرية غالباً في العقود الجديدة، إذ تعتمد على مهارة المؤجر في الحصول على أعلى معدل للإيجار، وهو ما يسعى إليه الكثير من الملاك أو شركات إدارة العقارات». وبين أن «هناك عوامل تدفع الأسعار صعوداً مثل الطلب على فئة معينة، أو منطقة محددة، الأمر الذي يجعل القياس في غير محله، إلا أنه أكد أنه حال انتفاء أسباب الزيادة المنطقية، يكون هناك تضليل للسوق، وهو الأمر الذي من شأنه أن يضر بالقطاع العقاري، خصوصاً، إذ كانت الزيادات مبالغاً فيها». ولفت دياب إلى أن «من الأفضل للسوق العقارية أن تكون الزيادات مبنية على معادلة العرض والطلب، إذ تحمي هذه المعادلة حركة السوق وتعافيها وانتعاشها، الأمر الذي يؤسس لنمو مستدام، وحركة عقارية مستقرة»، لافتاً إلى أن «على كل أطراف السوق العقارية أن تتحمل مسؤولية المحافظة على استقرار القطاع العقاري».

    طباعة