«فض المنازعات»: 5 معايير لتحديد القيمة الإيجارية للعقارات في دبي

أفاد مركز فض المنازعات الإيجارية، التابع لدائرة الأراضي والأملاك بدبي، بأن هناك خمسة معايير، يمكن الاستعانة بها لتحديد القيمة الإيجارية في الإمارة، لافتاً إلى أن قانون تنظيم العلاقة الإيجارية وضع «مؤشر الإيجارات» كمعيار رئيس، لكنه أجاز الاستعانة بأربعة معايير أخرى، هي: حالة العقار، والوضع الاقتصادي العام بالإمارة، وإيجار المثل السائد في المنطقة نفسها، وأي تشريعات جديدة في الإمارة بشأن إيجار العقارات.

وتفصيلاً، قال قاضي استئناف أول، رئيس المكتب الفني في مركز فض المنازعات الإيجارية، التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، القاضي شهاب أحمد الشحي، إنه «استقر في الأذهان لدى الجمهور، أن مؤشر الإيجارات هو فقط المرجع الوحيد لتحديد القيمة الإيجارية»، موضحاً أن «قانون تنظيم العلاقة الإيجارية، وضع (مؤشر الإيجارات) كمعيار رئيس، لكنه أجاز الاستعانة بأربعة معايير أخرى، هي: حالة العقار، والوضع الاقتصادي العام بالإمارة، وإيجار المثل السائد في المنطقة نفسها، وأي تشريعات جديدة في الإمارة بشأن إيجار العقارات».

وتابع الشحي أنه «بالنظر إلى هذه المحددات، من حق المستأجر والمؤجر، أن يتظلما من المخرجات التي يعطيها لهما مؤشر (حاسبة الزيادة الإيجارية) عند تجديد العقد، بأن يطالبا بإنقاص القيمة الإيجارية أو زيادتها دون التقيد بمؤشر الإيجارات، مسترشدين في ذلك بالمعايير الأربعة الأخرى، وذلك عند تجديد عقد الإيجار في ما بينهما».

وأشار إلى أن القانون رقم (33) لسنة 2008، الذي قام بتعديل بعض أحكام القانون رقم (26) لسنة 2007، بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي، وفي مادته الـ(9)، نص على أن «تعيين بدل الإيجار أو القيمة الإيجارية يدخل فيه عدد من المحددات، تشمل: الحالة الاقتصادية، وحالة العقار، وأي تشريعات جديدة تخص القطاع الإيجاري، بجانب السعر السائد بالمنطقة».

وأكد الشحي أنه يجوز لمن يرغب في الاستعانة بهذه المعايير، أن يرفع دعوى قضائية، ويحدد المعيار الذي يستند إليه أو يسترشد به في طلبه بزيادة أو إنقاص بدل الإيجار، شريطة أن يخضع الاعتداد بهذه المعايير لتقدير اللجنة القضائية التي تنظر القضية، كما أنه يجب إخطار الطرف الآخر، سواء كان المستأجر أو المؤجر قبل تجديد العقد بـ90 يوماً، ولم يحدد القانون شكلاً معيناً لعملية الإخطار في هذه الحالة، إذ يجوز إخطاره بالبريد الإلكتروني أو بالطرق التقليدية الأخرى، مثل البريد المسجل.

ولفت إلى أنه على سبيل المثال، إن معيار الوضع الاقتصادي والحالة الاقتصادية في المنطقة أو في المدينة ككل، وفي حال زيادة الطلب على العقارات في المنطقة الكائن فيها العقار، يتيح للمالك أو من ينوب عنه، أن يقدم تظلماً من مخرجات المؤشر (حاسبة الزيادة الإيجارية) الخاصة بالقيمة الإيجارية لعقاره، مطالباً اللجنة القضائية التي تبت في الأمر بمعاملة عقاره معاملة خاصة، بعيداً عن المؤشر.

وأوضح الشحي أن الأمر نفسه ينطبق على حالة العقار، فإذا كانت حالة العقار تختلف من حيث الخدمات والجودة وحداثة بنائه عن بقية المنطقة، فمن الممكن أن يرفع المالك تظلماً إلى اللجنة، يفيد فيه بأن بدل الإيجار لعقاره لا يتناسب مع الميزات الموجودة به، وأن يطلب معاملة عقاره بشكل استثنائي، بعيداً عن مؤشر الإيجارات.

وأكد أن المستأجر، كذلك، يحق له تحريك دعوى يطالب فيها بخفض الإيجار، مستنداً إلى أن العقار قديم بالمقارنة بالعقارات في المنطقة، وأن مخرجات المؤشر ليست عادلة بالنسبة له.