عقاريون يتوقعون حركة تنقلات بين مستأجري أبوظبي بعد تحديد سقف سنوي للزيادات الإيجارية

توقع خبراء عقاريون وقانونيون في أبوظبي، أن تشهد الفترة المقبلة حركة تنقلات نشطة في السوق العقارية بالإمارة، خصوصاً بالنسبة للشقق ذات الإيجارات المرتفعة، وذلك بعد قرار بلدية أبوظبي بتحديد حد أقصى للزيادات الإيجارية السنوية بنسبة 5%، ما طمأن المستأجرين، وسيشجعهم على الانتقال إلى وحدات أخرى تكون أسعارها مناسبة بشكل أكبر.

وأوضحوا أنه «من المنتظر أن يتزايد عدد الملّاك الذين يقبلون بتجديد إيجارات الوحدات السكنية بالقيم الإيجارية نفسها، نتيجة المنافسة الشديدة في السوق، خصوصاً أن هناك كثيراً من الشقق السكنية المعروضة حالياً، بينما تراجع حجم الطلب بشكل طفيف».

ولفتوا إلى أن «القرار جاء في مصلحة مستأجري العقارات القديمة، التي كان يعتزم ملّاكها فرض زيادات كبيرة»، مشيرين إلى أن «القرار الجديد، وتراجع الطلب، سيدفعان ملّاك عدد من الوحدات المغلقة إلى فتحها وتأجيرها».

وطالب خبير عقاري بوضع أسس للقيم الإيجارية للوحدات المغلقة أو الشاغرة، وذلك بهدف تشجيع ملّاك الوحدات على تأجيرها ودخولها السوق.

إلى ذلك، أشار خبير قانوني إلى أن «العقود السابقة المنصوص فيها على زيادة إيجارية تزيد على 5%، تعدّ صحيحة تماماً من الناحية القانونية، لأن العقد شريعة المتعاقدين»، إلا أنه أكد في الوقت نفسه أنه «يحق للمستأجر أن يرفع دعوى أمام لجنة فض المنازعات الإيجارية، يطلب بتحديد نسبة الزيادة أسوة بحالات المثل، أو أن يتم رد الزيادة إلى الحد الأقصى المسموح به قانوناً، والأمر في هذه الحالة سيخضع لتقدير اللجنة».

تنقلات نشطة

وتفصيلاً، قال رئيس مجلس إدارة شركة «منابع العقارية»، عبدالرحمن الشيباني، إن «الفترة المقبلة ستشهد حركة تنقلات نشطة في السوق العقارية، خصوصاً بالنسبة للشقق ذات الإيجارات المرتفعة، بعد أن اطمأن المستأجرون إلى أن أية زيادات لن تزيد على 5%، ما سيشجعهم على الانتقال إلى وحدات أخرى تكون أسعارها مناسبة بشكل أكبر».

وتوقع الشيباني أن «يقوم عدد متزايد وكبير من الملّاك بتجديد إيجارات الوحدات السكنية بالقيم الإيجارية نفسها، نتيجة المنافسة الشديدة في السوق التي أحدثها القرار الأخير، خصوصاً أن هناك كثيراً من الشقق السكنية المعروضة حالياً، بينما تراجعت حدة الطلب قليلاً».

وأكد أن «صدور قرار بتحديد سقف للزيادة الإيجارية بـ5%، يتطلب سرعة إصدار مؤشر الإيجارات حسب المناطق»، مشيراً إلى أن «صدور المؤشر سيدعم استقرار الإيجارات، بعد فترة شهدت مغالاة من بعض الملّاك في رفع الإيجارات».

وطالب الشيباني، الملّاك بمتابعة الأسعار الحقيقية للعقارات، والقيم الإيجارية المحيطة، وعدم المغالاة في القيم الإيجارية، لوجود خيارات متعددة أمام المستأجرين.

الزيادات الإيجارية

من جانبها، قالت المدير العام لشركة «إيسترن ساندز»، عبير نديم، إن «قرار تحديد سقف للزيادات الإيجارية سنوياً بما لا يزيد على 5%، سيؤدي إلى زيادة حركة التنقلات بين مستأجري الوحدات السكنية، لاسيما المرتفعة القيمة إلى وحدات أخرى أقل سعراً، ما سيعمل على تنشيط السوق العقارية، خصوصاً أن بعض المستأجرين كانوا يترددون في ترك وحداتهم السكنية والانتقال إلى وحدات أخرى، خوفاً من فرض زيادات جديدة».

واعتبرت أن «القرار يشجع على فتح الوحدات السكنية المغلقة، لأن الملّاك لن ينتظروا حدوث طفرات في السوق لتأجير هذه الوحدات، لاسيما أن القرار حدد سقف للزيادة الإيجارية سنوياً».

وتوقعت نديم أن «يصاحب هذا القرار صدور مؤشر للإيجارات ودراسة للمناطق والأسعار خلال الفترة المقبلة، لاستكمال تنظيم القطاع العقاري».

منافسة شديدة

في السياق نفسه، قال الرئيس التنفيذي لشركة «سكاي لاين» للاستشارات العقارية، نادر حسن، إن «المنافسة شديدة في سوق الإيجارات السكنية، نظراً لتراجع الطلب وكثرة المعروض، ما سيدفع عدد كبير من الملّاك خلال الفترة المقبلة، إلى التأجير بالقيم الحالية، أو خفض الإيجارات في بعض الحالات، خصوصاً في ظل القرار الأخير».

وأضاف حسن أن «القرار يعدّ ضربة قاصمة لبعض الملّاك الجشعين، الذين استغلوا إلغاء سقف الزيادة الإيجارية، وقاموا بفرض زيادات كبيرة، كما جاء في مصلحة مستأجري العقارات القديمة، التي كان يعتزم ملّاكها فرض زيادات كبيرة عليها، لأن إيجاراتها كانت أقل مقارنة بالبنايات الجديدة».

واعتبر أن «القرار الجديد مدعوم بتراجع الطلب بشكل طفيف، يدفع ملّاك عدد من الوحدات المغلقة، إلى فتحها وتأجيرها، خصوصاً أن نسب الزيادة محددة، والبديل هو تحقيق خسائر تتزايد يوماً بعد يوم، نتيجة إغلاقها بسبب المنافسة الشديدة في السوق.

تجديد العقود

بدوره، قال الخبير الاقتصادي المدير العام لشركة «تروث» للاستشارات الاقتصادية، رضا مسلم، إنه «من المنتظر أن تشهد الفترة المقبلة قيام عدد كبير من الملّاك بتجديد العقود الإيجارية من دون زيادات، خصوصاً في ضوء تراجع الطلب وزيادة المعروض، ووجود منافسة شديدة، بجانب إقبال عدد متزايد من المستأجرين على البحث عن وحدات بأسعار أقل للاستفادة من القرار الأخير».

وطالب مسلم بوضع أسس لتأجير الوحدات المغلقة أو الشاغرة، وذلك بهدف تشجيع ملّاك الوحدات على تأجيرها ودخولها السوق.

وأشار إلى أن «تحديد سقف للزيادات بنسبة 5%، لا يعني عدم الحاجة إلى مؤشر للإيجارات، حيث تتزايد الحاجة إليه يوماً بعد يوم، باعتباره سيحدد القيم الإيجارية العادلة بالنسبة للملّاك والمستأجرين، ويقلل من المنازعات الإيجارية، التى تزايدت بكثرة خلال الفترة الماضية».

العقود المستقبلية

من جهته، قال مستشار مكتب الدكتور إبراهيم الملا للمحاماة، عماد سعيد عثمان، إن «العقود الإيجارية تنقسم إلى نوعين، الأول: العقد يحدد نسبة الزيادة السنوية في الإيجار، وفي هذه الحالة لا ينبغي أن تنص العقود المستقبلية على زيادات تفوق نسبة الـ5%»، مشيراً إلى أنه «ليس شرطاً أن تكون الزيادة 5%، فمن الممكن أن تكون 0.5% أو 2%، أو أي قيمة أقل من 5%».

وأضاف أن «الحالة الثانية هي: العقود التي لا تتضمن نسبة زيادة نهائياً، وفي هذه الحالة يمكن للمالك إذا أراد زيادة الإيجار، بعد انتهاء العقد أن يخطر المستأجر قبل شهرين من نهاية العقد في حالة الشقق السكنية، وقبل ثلاثة أشهر في حالة النشاط التجاري، بنسبة الزيادة»، لافتاً إلى أنه «إذا لم يبلغه خلال المدة القانونية أو المهلة، ينتهي حق المالك تماماً في الزيادة للعام المقبل».

واعتبر عثمان أنه «من الأفضل للمالك والمستأجر، حسم نسبة الزيادة في العقد، حتى لا تحدث خلافات بعد ذلك بين الطرفين»، موضحاً أن «القانون أعطى للمستأجر الحق في اللجوء إلى لجنة فض المنازعات، لخفض القيمة الإيجارية، إذا كان العقار قديماً، على سيل المثال، ولا يستحق الزيادة، أو أن يكون الإيجار مرتفعاً من الأصل، ولا يوجد مبرر للزيادة من وجهة نظر المستأجر».

وبالنسبة للعقود السابقة المنصوص فيها على زيادة إيجارية تزيد على 5%، قال إن «هذه العقود صحيحة تماماً من الناحية القانونية، لأن العقد شريعة المتعاقدين، لكن من حق المستأجر أن يرفع دعوى أمام لجنة فض المنازعات الإيجارية، يطالب فيها بتحديد نسبة الزيادة، أسوة بحالات المثل، أو أن يتم رد الزيادة إلى الحد الأقصى المسموح به قانوناً، وهو 5%، والأمر في هذه الحالة سيخضع لتقدير اللجنة لاتخاذ ما تراه مناسباً».