9.2 مليارات درهم قيمة تصرفات العقارات في دبي خلال يوليو

حقق إجمالي قيمة التصرفات العقارية من (بيع ورهن فقط) في دبي خلال الشهر الجاري نحو 9.2 مليارات درهم، منها 4.3 مليارات درهم معاملات بيع (أراضٍ وشقق وفلل)، بينما بلغت عمليات الرهن قيمة قدرها 4.9 مليارات درهم، إذ أظهرت هذه البيانات أن هناك تراجعاً في قيمة التصرفات مقارنة بالشهر نفسه من العام الماضي، التي بلغت 9.99 مليارات درهم.

وحدد عقاريون لـ«الإمارات اليوم» عدداً من العوامل كانت وراء تراجع التصرفات العقارية خلال الربع الثاني من عام 2015 مروراً بيوليو الجاري، أبرزها تراجع حركة الشراء من قبل المستثمرين العرب والأجانب، إضافة إلى اشتراطات التمويل العقاري وارتفاع الرسوم نسبياً، فضلاً عن تجميد القرار الاستثماري بانتظار تراجع في السوق وتحقيق فرص أفضل.

وتفصيلاً، أظهرت قراءة تحليلية في البيانات الإحصائية من موقع دائرة الأراضي والأملاك بدبي خلال يوليو الجاري تراجعاً في إجمالي مبيعات الأراضي والفلل والوحدات السكنية، من 6.9 مليارات درهم مبيعات في يوليو من العام الماضي إلى 4.3 مليارات درهم في يوليو 2015.

وجاءت معظم الانخفاضات بسبب تراجع مبيعات الأراضي والوحدات السكنية، إذ إن مبيعات الأراضي تراجعت من 4.6 مليارات درهم في يوليو 2014، إلى أكثر من 2.8 مليار درهم في يوليو 2015، فيما تراجعت مبيعات الوحدات السكنية من 2.1 مليار درهم في يوليو 2014 إلى أكثر من 1.3 مليار درهم في الشهر ذاته من العام الجاري، في حين بلغت قيمة الرهونات في يوليو من العام الماضي 3.09 مليارات درهم.

عوامل حقيقية ونفسية

إلى ذلك، قال المدير الإداري في شركة «هاربور» العقارية، مهند الوادية، إن «التصرفات العقارية في دبي، خصوصاً الوحدات السكنية أي الشقق سجلت تراجعاً ليس فقط في يوليو وإنما خلال فترة الربع الثاني كله، وذلك نتيجة لعوامل حقيقية وأخرى نفسية».

وأوضح الوادية أن «أبرز العوامل الحقيقية تتمثل في تراجع حركة الشراء من قبل المستثمرين العرب والأجانب على العقارات في دبي»، مبيناً أنه «بالنسبة للمستثمرين العرب، فإن انخفاض مشترياتهم يعود إلى تراجع العائد الاستثماري من العقارات بسبب ارتفاع أسعار العقارات نتيجة للرسوم الكثيرة المفروضة على المستثمرين في العقار».

ولفت إلى أن «رسوم العقارات مرتفعة نسبياً، وهي رسوم تراكمية تم إقرارها منذ فترة، لكنها لاتزال تؤثر في السوق، ومنها رسوم تحويل العقارات وتصل لـ4% في بعض الحالات، إضافة إلى الدفعة المقدمة، ورسوم عدم الممانعة من المطور، فضلاً عن رسوم إصدار الملكية وخدمات تسجيل الأمين، ورسوم المطور والرسوم الثانوية ورسوم الوساطة».

وأضاف أن «هذه الرسوم تقدر بنسبة 10% من إجمالي قيمة العقار»، موضحاً أن «الوحدة العقارية المقدر سعرها بمليون درهم تتحمل ما بين 80 إلى 100 ألف درهم في هيئة رسوم».

وذكر أن «هذه الأسباب أدت إلى تراجع في العائد الاستثماري، خصوصاً مع ارتفاع انخفاض أسعار الإيجارات، إذ كان الكثير من هؤلاء يعتمدون على الإيجار من وحداتهم لتغطية أو تقليل الكلفة المستثمرة فيها».

أما بالنسبة للمستثمرين الأجانب، فبين الوادية أن «تراجع القدرة الشرائية للكثير من الجنسيات جاء بسبب المشكلات الاقتصادية الموجودة في أوروبا، فضلاً عن أن تراجع أسعار اليورو مقابل الدولار أوجد فرصاً عقارية كبيرة في أوروبا، إضافة إلى تراجع مشتريات المستثمر الروسي ».

وأفاد بأن «من العوامل التي أثرت في السوق أيضاً اشتراطات المطورين على المشتري والبائع في ما يخص إعادة البيع، فعلى سبيل المثال كبار المطورين يطلبون أن يكون البائع سدد نحو 40% من ثمن الوحدة قبل أن يبيعها على الرغم من التزام المشتري الجديد بسداد بقية الأقساط»، لافتاً إلى أن «مثل هذا الاشتراط يضر بسوق إعادة البيع، وهو ما أضعف مبيعات الوحدات العقارية في الشهور الأخيرة».

وأضاف أن «هؤلاء المطورين يشيرون من جهتهم إلى أنهم يمنعون المضاربة، لكنهم في هذه الاشتراطات يضرون بحركة البيع في السوق».

وحدّد الوادية العوامل النفسية في «انخفاض أسعار النفط، إذ لايزال المستثمر العقاري يتريث ولا يريد أن يضخ المزيد من الاستثمارات في السوق».

اشتراطات التمويل

من جهته، قال مدير العقارات في شركة «الوليد للعقارات»، محمد تركي، إن «هناك عدداً من الأسباب وراء تراجع حجم التداولات العقارية، منها اشتراطات التمويل العقاري، التي أسهمت في تعجيز الكثير من المستثمرين عن شراء العقارات، فضلاً عن تصحيح أسعار الإيجارات الذي كان سبباً في تراجع مبيعات العقارات، خصوصاً من قبل المستثمرين الذين يستهدفون تحقيق عائد استثماري على شراء العقارات».

ورأى تركي أن «هذا التراجع في عدد التصرفات لا يمثل أي مخاوف»، متوقعاً أن «تعود التداولات مرة أخرى، خصوصاً بعد انتهاء الإجازات وعودة الحركة للسوق مرة أخرى».

وأضاف أنه «من الممكن أن يشهد الربع الأخير من العام الجاري نمواً في عدد التصرفات، الأمر الذي سيرفع بشكل كبير من قيمتها».

تجميد القرار

بدوره، قال الرئيس التنفيذي لشركة «ستاندرد» المتخصصة في إدارة العقارات، عبدالكريم الملا، إن «التصرفات العقارية تميل بالفعل إلى التراجع بسبب تجميد القرار الاستثماري من قبل مشتري العقارات، فالكثير من هؤلاء ينتظر تراجعاً في السوق لكي يحقق أكبر استفادة ممكنة من السوق».

وأشار الملا إلى أن «هناك نسبة كبيرة من الرسوم تفرض على الوحدة العقارية مما يثقل كاهل المشتري، فضلاً عن أن عدم وجود أساليب ابتكارية من قبل المطورين أسهم في تراجع البيع»، موضحاً أن «هناك الكثير من الشركات لا تلتفت إلى هذا الجانب، مع العلم بأن له جوانب كبيرة في زيادة مبيعات العقارات، ومن هذه الأساليب، مد فترة السداد، توفير خدمات معينة، إتاحة فرصة تمويلية معينة، إضافة إلى إمكانية المساعدة في الجانب التمويلي بضمانات معينة».

ونبه إلى أن «هناك عاملاً مهماً جداً كان سبباً في تراجع العقارات، لكنه يعتبر إيجابياً، وهو زيادة الضوابط في السوق العقارية، الأمر الذي أخرج المضاربين من السوق».