عملاء أكدوا أن رهن العقار ضمان كافٍ.. ومصرفيون يرجعون التمسك به لتسهيل التـــقاضي

مطالبات بإلغاء «شيك الضمان» فـــي القروض العقارية

بنوك: الحجز على عقار مرهون يتطـــلب كلفة كبيرة نظراً لضرورة استصدار حكم قضائي. تصوير أشوك فيرما

طالب مقترضون عقاريون المصارف بإلغاء شيك الضمان للتمويلات والقروض العقارية، كون العقار يظل مرهوناً للبنك حتى تمام سداد القرض، مشيرين إلى أن البنوك لا تكتفي بالعقار كضمان، وإنما يتم تحويل الراتب أيضاً، وبذلك تكون الضمانات كافية دون الحاجة إلى شيك الضمان.

وقالوا إن طبيعة العقود التي تفرضها البنوك تحمي حقوقها كاملة، ويعتد بها أمام المحاكم في التقاضي، منتقدين إصرار البنوك على شيك الضمان.

من ناحية أخرى، قال مصرفيون إن إصرار البنوك على موقفها يرجع إلى عدم كفاية الضمانات الأخرى مثل رهن العقار أو تحويل الراتب، بسبب ضخامة مبالغ التمويل، بجانب عدم القدرة على الحجز على العقارات السكنية للمواطنين، لافتين إلى سهولة عملية التقاضي باستخدام الشيك.

وأضافوا أن العقارات التجارية رغم إمكانية الحجز عليها وبيعها، إلا أن تراجع قيمتها أمر وارد بحسب ظروف السوق، ما يجعلها غير كافية لسداد قيمة القرض والفوائد المترتبة عليه.

التمويل والفوائد

كبار العملاء

قال مدير الفروع في بنك «إتش إس بي سي»، مصطفى رمزي، إن العقار نفسه هو أكبر ضمان للبنك، لكن بالنظر إلى طول وصعوبة تسجليه وانتقال ملكيته تفضل البنوك توقيع العميل على شيك ضمان، نظرا لسرعة آلية العمل به.

وذكر أن كبار العملاء في البنوك ممن توجد أرصدة كبيرة في حساباتهم لا تشترط البنوك توقيعهم على شيك ضمان مقابل حصولهم على تمويلات أيا كان نوعها، منوها بأن هناك منظومة لابد من اكتمالها ليتم وقف العمل بشيكات الضمان في المعاملات المصرفية، منها على سبيل المثال تسهيل إجراءات التسجيل، ونقل الملكية للعقارات المرهونة، بجانب بدء العمل في شركة المعلومات الائتمانية.

وأضاف رمزي أن التوجه العام بالقطاع المصرفي يذهب إلى تقليص الحالات التي يجبر فيها العميل على كتابة شيك الضمان».


مطالبات

قال مصدر مطلع، فضل عدم ذكر اسمه، إن أعضاء في المجلس الوطني طالبوا المصرف المركزي بإلغاء شيك الضمان نهائياً في أية معاملات مصرفية، إلا أن جمعية المصارف تحفظت على هذا الرأي بسبب التركيبة السكانية، ووجود عدد كبير من المقيمين المقترضين، بما يعرض حقوق البنوك للضياع، حال مغادرة الدولة دون إجراءات قانونية سريعة، وفي حال تراجع أسعار العقارات بدرجة كبيرة بما لا يغطي قيمة التمويل والفوائد.

وتفصيلاً، قال المواطن مروان الجروان، إنه حصل على تمويل مصرفي يعادل ‬50٪ من كلفة بناء عقار، ومع ذلك وقع شيك ضمان بكامل التمويل مع الفوائد، مشيراً إلى أن كثيراً من البنوك تطلب ضماناً إضافياً من العقارات، وتقيمه بحيث تغطي الضمانات ‬120٪ من قيمة التمويل، تحسباً لتراجع السعر.

بدوره، قال المقترض يوسف عبدالرحمن، إن مصارف تصر على كتابة شيك ضمان ورهن العقار وتحويل الراتب، إضافة إلى ضمان عيني، وذلك مقابل تمويل بناء العقار، لافتاً أنه قدم قطعة أرض تعادل قيمة التمويل، لكن بعد أن تراجعت أسعار العقارات طلب منه البنك تقديم ضمان إضافي، متسائلاً: لماذا لا يكون هناك اكتفاء بالعقد أو الضمانات العينية والبعد عن توقيع شيك للضمان.

وطالب المواطن، سالم الشحي المصرف المركزي بمنع البنوك من استخدام شيك الضمان، طالما أن هناك ضمانات عينية أخرى مرهونة، مؤكداً أن «جميع العقود المصرفية الطرف القوى فيها، هو البنوك إذ يضع شروطه، وعلى العميل القبول بها كلها أو عدم الحصول على القرض».

ومن جهته، ذكر المقيم، إياد الشوبك، إنه تقدم بشكوى إلى المصرف المركزي ضد شركة طالبته برفع سعر الفائدة على التمويل العقاري الذي تم الاتفاق عليه، وهددته باتخاذ الإجراءات القانونية ضده مستغلة شيكات الضمان.

نوعان من الشيكات

ومصرفياً، قال رئيس الائتمان العقاري في بنك دبي الإسلامي، علاء الدين الحسيني، «الشائع أن هناك نوعين من الشيكات التي يوقعها العميل عند حصوله على تمويل عقاري، بحسب سياسة كل بنك الأول: متعلق بسداد الأقساط الشهرية، وتكون مؤرخة بحسب موعد القسط، والثاني: شيك ضمان بمبلغ التمويل والأرباح، وهو شيك غير مؤرخ، موضحا أن «الشيكات الشهرية تخصم من حساب العميل دورياً».

وأضاف أن «رهن العقار لا يكفي لضمان حق البنك، لأنه لا يتسنى الحجز على العقار أو التنفيذ عليه في حالة ما إذا كان للسكن الخاص، وكذلك الحال إذا كانت الأرض المبني عليها العقار منحة، لذا تلجأ البنوك إلى شيك الضمان، كونه يسرع عملية التقاضي بعيدا عن الإجراءات التي تستغرق أعواماً»، موضحا «أن الأمر السامي المتعلق بسحب الصفة الجنائية عن شيكات الضمان في المعاملات المصرفية ينطبق على المواطنين فقط، ولا يسري على تعاملات غير المواطنين».

ومن جهته، قال الرئيس التنفيذي لشركة موارد للتمويل، محمد مصبح النعيمي، إن شيك الضمان في حال التمويل العقاري يكون أحياناً في صالح المتعامل المقترض أكثر من البنك المقرض».

وفسر ذلك بالقول إنه في حاله تعثر المقـــترض الذي قام بسداد نسبـــة مرتفعة من قيمة العقــار يمكن للبنك بيع العقار في المزاد، وغالباً ما يكون سعـــر العقار في تلك الحالة أقل كثيراً من قيمته الفعلية، ما يؤدي لخسارة المقترض المبالغ التي دفعها بسبب انخفاض القيمة، فضلاً عن تحميله رسوم المحكمة وغرامات التأخير»، موضحاً أن «الأمر يختلف في حال وجود شيك الضمان، إذ يمكن التفاوض، والأخذ والعطاء حول القيمة المتبقية المستحقة من القرض».

واعتبر النعيــمي، أن «إصرار البنوك على تحصيل شيك الضمان في حالات التمويل العقاري للمقيمين لا يعد نوعاً من المغالاة، لأن عملية الحجز على العقار المرهون للبنك يتطلب تكلفة كبيرة، نظراً لضرورة استصدار حكم قضائي من المحكمة»، مشدداً على أن «البنك لا يستخدم تلك الشيكات إلا في حالات التعثر فقط، وبعد فشل المفاوضات مع المقترض المتعثر».

وقال إنه في ما يخص نظام القيد المباشر الذي كان المصرف المركزي ينوي تطبيقه اعتباراً من بداية نوفمبر الماضي لإلغاء نظام الشيكات مقابل القروض المصرفية، فقد تم تأجيله بسبب ملاحظات من البنوك حول إمكانية إلغاء المقترض للتفويض الممنوح للبنك المقرض دون علمه».

وأوضح أن «النظام كان يستهدف عدم كتابة شيكات ضمان من قبل المقترض، إذ يتم التعاقد على القرض وإدخال بياناته التفصيلية ومعلومات الدفعات المستحقة على نظام جديد يربط البنوك وشركات التمويل كافة والمؤسسات المالية الأخرى مع المصرف المركزي بشبكة إلكترونية»، مبيناً أنه «في موعد استحقاق كل قسط كان البنك المقرض سيحصل على مستحقاته في موعدها من بنك المتعامل دون الحاجة لتقديم شيكات وتحصيلها».

وذكر النعيمي، ان «نظام القيد المباشر كان يستهدف ضمان حقوق البنك المقرض حتى لو كان راتب المقترض غير محول إليه، إذ يتيح للبنك سحب قيمة القسط الشهري للقرض فور نزول الراتب ودون الرجوع للمقترض»، موضحاً أن «تطبيق النظام لا يعني أن تتوقف البنوك عن أخذ الضمانات، التي تأتي بحسب حجم القرض، ومنها الحق في رهن المنزل الممول في حال القرض العقاري أو الحصول على شيك ضمان بكامل قيمة القرض والاحتفاظ به في ملف المتعامل دون تداوله فعلياً إلا في حالة التعثر، وكذا الحق في الحصول على مكافأة نهاية الخدمة في حال استقالة المقترض من العمل أو الاستغناء عن خدماته».

قرار الحل

ومن جهته، أكد العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لبنك أم القيوين الوطني، الشيخ ناصر المعلا، أن جميع مشكلات المواطنين التي نتجت عن شيكات الضمان تم حلها بعد صدور توجيهات صاحب السمو الشيخ خليفة بن زايد آل نهيان رئيس الدولة، بأن، تنحسر الحماية الجنائية المقررة في المادة ‬401 من قانون العقوبات الصادر بالقانون الاتحادي رقم ‬3 لسنة ‬1987 عن شيكات الضمان المقدمة من البنوك وشركات التمويل ضد المواطنين»، موضحاً أنه «بناء على التوجيهات تحفظ النيابة البلاغات كافة، وتحكم المحاكم بانقضاء الدعاوى الجنائية، المتعلقة بشيكات الضمان، ويفرج فوراً عن كل الموقوفين والمحكومين في هذه القضايا، طالما ثبت للنيابة المختصة أنها شيكات لضمان التزاماتهم».

وأشــار إلى أن «الوضع يختلف بالنسبة للمقيمــين بحسب وضــع كل قرض عقاري، فاذا تمكن المقترض من توفير العدد الكافي من شيكات الأقساط الشهرية للتمويل، فلن تحصـل منه البنوك على شيك ضمان وتكتفي بأن العقار مرهون لصالحها»، لافتاً إلى أن «أغلب البنوك قد تطلب شيكات عن أقساط عام واحد وتحصل على شيك ضمان ويتكرر الأمر كل عام، ثم يسترد المقترض شيك الضمان عند التوقيع على الشيكات الخاصة بالعام الأخير من القرض».

الرهن مرتان

بدوره، قال الخـــبير المصرفي مهند علي، إن هنــاك أكثر من وسـيلة ضمان عند تمويل العقارات وهي رهن العقار، وشيك الضمان، وتحويل الراتب أو أي مصــدر ثابت للدخل، مبرراً تعدد الضمــانات إلى إمكانية تراجع سعر العقار نتيجـة ظروف السوق، ما يعني عدم تغطيته قيمة التمويل والأرباح.

وأشار إلى أن معظم البنوك تقدم تمويلات لعقارات مرهونة بالفعل، حيث إن المساكن الممولة من الجهات الحكومية، محلية أو اتحادية، تكون مرهونة لهذه الجهات، وأحــياناً ما يحتاج العميل لمبلغ إضافي الاستكــمال بيته هنا يجري رهن العقار مرة أخرى، ويكــون البنك مرهوناً له من الدرجة الثانية، بمعــنى أن الأولوية تكون للراهن الأول وهو جهة الإسكان الممولة في استيــفاء حقها حال تم بيع العقار والبقية يذهب لسداد قرض البنك، وفي هذه الحالة يكون المبلغ المتبقي للبنك الممول غير كاف، لذا تشترط البنوك أخذ شيك ضمان.

تويتر