تراجع التمويل دون 70٪ و«الدفــــــــعة المقدمة»يعيقان انتعاش سوق العقارات

قال عقاريون ومستثمرون إن خفض نسب تمويل الوحدات السكنية والتجارية من قبل مصارف إلى ما دون 70٪ من قيمة الوحدة العقارية، واشتراط دفعة مقدمة، تركا أثراً سلبياً في حركة البيع والشراء، وتعافي القطاع العقاري، واستبعدا شريحة كبيرة من المستثمرين يطمحون في شراء عقارات بعد تراجع أسعارها حالياً.

إلى ذلك، أفاد مصرفان بأن نسب التمويل لاتزال مرتفعة، وتصل في حالات إلى 90٪، مشيرين إلى أن هدف المصارف هو تعزيز قاعدة المتعاملين معها، وبناء محافظ عالية الجودة من خدمات التمويل العقاري، مع الإسهام في استقرار ونمو سوق العقارات في الدولة.

وأكدا أن اشتراطات التمويل العقاري انتقائية، إذ باتت مصارف تطلب دفعة مقدمة بنسبة تراوح بين 10 و30٪، مع منح أولوية تمويل للمواطن.

وأفاد مكتب عقاري لـ«الإمارات اليوم» بأنه سجل فشل 15 صفقة عقارية خلال الربع الأخير من عام ،2010 نتيجة للتشدد المصرفي منح التمويل العقاري.

انخفاض نسبة التمويل

وتفصيلاً، قال المستثمر سيد عبدالعزيز، إنه تقدم إلى مصرف إسلامي لتمويل شراء وحدة سكنية في دبي، لافتاً إلى أن المصرف طلب، بعد شهر من تقديم المعاملة، مزيداً من الأوراق والضمانات، ليقترح نسبة تمويل تبلغ 60٪ من قيمة الوحدة.

من جانبه، قال المستثمر علي السعدي، إن نسبة التمويل التي عرضها عليه مصرفان لشراء وحدة سكنية في منطقة «أبراج بحيرات الجميرا»، تراوح حالياً بين 50 و70٪، موضحاً أن المصرفين رفضا طلباً لرفع نسبة التمويل.

بدوره، قال المدير المالي في شركة قصر الملوك العقارية، أشرف دياب، إن «تراجع نسب تمويل الوحدات العقارية وضع القطاع العقاري في موقف حرج، وزاد من الضغوط على حركة البيع والشراء، وقلل من فرص التعافي»، لافتاً إلى أنه «وعلى الرغم من تراجع الأسعار، فإن السوق تصطدم بشروط التمويل، وخفض نسب التمويل التي باتت تحت سقف 60٪ من سعر الوحدة العقارية».

ودعا المصارف إلى تخفيف سياساتها المتشددة التي باتت السمة الغالبة للتمويل العقاري خلال الفترة الماضية، من خلال تشكيل لجان تقييم متخصصة، لبحث وضعية البنايات أو الوحدات المباعة، ووضعية المشترين وملاءتهم المالية، وسجلهم الائتماني، حتى تطمئن للصفقة، وتكون أكثر ثقة بمنح التمويل».

ولفت دياب إلى أن «معظم التقييمات المصرفية للقطاع العقاري ليست كما ينبغي، وتحتاج إلى مزيد من الدراسة والتقييم الموضوعي، وعدم الخوف من تبعات الأزمة المالية العالمية»، مؤكداً أن «عودة السيولة وحركة الرهن العقاري، ستأتيان بنتائج إيجابية على القطاعين العقاري والمصرفي».

فشل صفقات

إلى ذلك، قال المدير العام لشركة «عوض قرقاش» للعقارات، رعد رمضان، إن «السوق العقارية سجلت زيادة في عدد المستثمرين العقاريين خلال الفترة الماضية، معظمهم من الراغبين في الاستفادة من تراجع أسعار العقارات، خصوصاً في دبي». لافتاً إلى أن هذه الفئة تقابل على الأغلب بمزيد من التشدد في إجراءات التمويل المصرفي، إذ باتت نسبة التمويل العقاري لا تزيد على 70٪ من قيمة الوحدات على أفضل تقدير.

وأكد أن «توقف حركة التمويل العقاري للمستثمرين باتت أحد العوامل السلبية الرئيسة في بطء تعافي القطاع العقاري في الدولة»، داعياً المصارف إلى دراسة المشروعات والعائد الاستثماري، وحالة المستثمر وقدرته على السداد وسجله الائتماني، إلى جانب توخي الحذر المعتاد.

في السياق ذاته، أفاد مدير مكتب السعدي للعقارات، أحمد السعدي، بأن «نسب تمويل الوحدات السكنية انخفضت لتراوح بين 50 و70٪ من قيمة الوحدات، بعد أن كانت تراوح بين 80 و90٪»، لافتاً إلى أن «هذا التراجع ترك تداعيات خطيرة على القطاع العقاري».

وأضاف أن «هذه التداعيات بدت واضحة في تراجع عدد وحجم عمليات الشراء والبيع، نظراً لقلة السيولة لدى الأفراد»، مشيراً إلى أن المكتب سجل 15 صفقة انتهت بالفشل نتيجة تشدد شروط التمويل، خلال الربع الأخير من العام الماضي.

انتقائية المصارف

أما المدير العام للخدمات المصرفية للأفراد في مصرف الإمارات الإسلامي، فيصل عقيل، فقال إن «المصارف العاملة في الدولة أصبحت انتقائية عند منح التمويلات العقارية للمقيمين، إذ لا تطبق قاعدة أو اشتراطات واحدة للتمويل».

وأوضح أن «المصارف لا تشترط سداد دفعات مقدمة للمواطنين، إذ يمكن أن توفر تمويلاً بنسبة 100٪ من قيمة العقار»، مستدركاً أن «المصارف تشترط أن يحول المواطن الراغب في الحصول على تمويل عقاري راتبه إلى المصرف، وأن تكون قيمة القسط الشهري متناسبة مع الراتب، وفقاً لتعليمات المصرف المركزي».

وأضاف أن «اشتراطات التمويل العقاري للمقيمين تتفاوت بحسب عوامل عدة، مثل تقييم المشروع العقاري ذاته، وراتب المتعامل، والمنطقة التي يقع فيها المشروع، إضافة إلى تناسب الدفعة الشهرية مع الراتب».

وذكر أن «المصارف أصبحت تطلب من المقيمين سداد دفعة مقدمة تبدأ من 10٪ من قيمة العقار، تحوطاً في حال انخفاض سعر العقار مستقبلا».

وبين أن «أقصى تمويل يمكن منحه للوافدين هو ثلاثة ملايين درهم، في حين يصل أقصى تمويل للمواطنين إلى خمسة ملايين درهم، ومن حيث النسبة، فإن أقصى نسبة تمويل يمكن أن توفرها البنوك للوافدين هي 90٪، في حين يدفع 10٪ دفعة مقدمة لضمان الجدية».

الأولوية للمواطنين

من جهته، أفاد الرئيس التنفيذي لبنك «إتش.إس.بي.سي» الشرق الاوسط، عبدالفتاح شرف، بأن «اشتراطات التمويل أصبحت تختلف من متعامل إلى آخر، وفقاً للتاريخ الائتماني له».

وقال إن «(إتش.إس.بي.سي) لا يفرق في الاشتراطات بين المواطنين والمقيمين، ولكنه يعطي أولوية للمواطنين باعتبارهم من أبناء الدولة، وأنهم سيستفيدون فعلياً من العقار»، موضحاً أن «الدفعة المقدمة من قيمة العقار والتي يسددها المتعامل يجب ألا تقل عن نسبة 30٪، حتى لو كان الوضع المالي لطالب التمويل جيدا».

وأضاف أن «البنك يتيح لمواطني الدولة الحصول على قرض رهن عقاري تصل قيمته إلى 75٪ من القيمة الإجمالية لكلفة بناء السكن الشخصي، لأصحاب الأراضي الممنوحة من قبل حكومة أبوظبي ودبي»، مشيراً إلى أن «معدل الفائدة على قروض الرهن العقاري يبدأ من 8٪ سنوياً مع فترة سداد تصل إلى 25 عاماً، أو حتى بلوغ العميل سن 65 عاماً، أو أيهما أسبق».

وأكد أن «تسهيلات التمويل التي يقدمها البنك على الأراضي الممنوحة للمقترضين، ستتيح فرصة الحصول على مزيد من المرونة من حيث خيارات الدفع المتعددة، كما لن يكون هناك أي رسوم على التسوية المبكرة للقرض من الأموال الخاصة بالمتعاملين».

وأوضح أن «البنك سيقدم أيضاً معدلات فائدة تشجيعية على منتجات التأمين على الحياة والسكن التي تعتبر شرطاً إلزامياً لهذا النوع من التمويل»، لافتاً إلى أن «تسهيلات التمويل على الأراضي متاحة لبناء عقار سكني واحد فقط لكل متعامل».

وذكر أن «الحد الأدنى لمبلغ التمويل المتاح هو 250 ألف درهم، والحد الأقصى أربعة ملايين درهم، فيما يبلغ الحد الأدنى المطلوب للراتب الشهري للحصول على تسهيلات التمويل العقاري 30 ألف درهم شهريا».

حلول «تمويل»

بدوره، قال الرئيس التنفيذي لقسم التمويل السكني في شركة «تمويل» لحلول التمويل العقاري، وران سود، إن «(تمويل)، توفر خدمات تمويل تصل إلى 80٪ من القيمة الحالية للعقارات السكنية الجاهزة في دبي وأبوظبي، بعد عودتها لممارسة أنشطتها الرئيسة». موضحاً أنه «يتم منح التمويل للمقيمين من الموظفين وأصحاب الأعمال الحرة، بشرط استيفاء معايير الأهلية المطلوبة.

وأوضح أنه «على الرغم من أن الشركة تحرص على تطبيق نهج محافظ وحذر في أداء أعمالها، فإن هدفها الحالي هو تعزيز قاعدة المتعاملين معها، وبناء محفظة عالية الجودة من خدمات التمويل العقاري، مع الإسهام في استقرار ونمو سوق العقارات في الدولة».