تنافس بين بنـــوك محلية وأجنبية لتقـديـم تمويـــلات عقارية

تتنافس بنوك أجنبية عاملة في الدولة مع بنوك محلية في استقطاب عملاء راغبين في الحصول على تمويلات عقارية، إذ تستغل البنوك الأجنبية سهولة حصولها على السيولة من الأسواق العالمية لتخفيض أسعار الفائدة، وسعي بنوك وشركات تمويل محلية إلى استقطاب العملاء عبر تخفيض أسعار الفائدة، وعقد شراكات مع شركات التطوير العقاري، لطرح عروض تفضيلية لعملائها.

وشملت الإغراءات التي توفرها بنوك أجنبية تعديل أسعار الفائدة بشكل ربع سنوي، وتوفير قروض لغير المقيمين في الدولة من الراغبين بامتلاك عقار فيها بقيمة تصل إلى خمسة ملايين دولار (18.35 مليون درهم)، فضلاً عن إعداد معايير متنوعة لتقييم العملاء في السوق الإماراتية، لتسهيل عملية التمويل لذوي الثروات الكبيرة.

ووفقاً لبيانات «مصرف الإمارات المركزي»، واصل إجمالي قروض الرهن العقاري المقدمة من البنوك العاملة بالدولة للمقيمين ارتفاعه إذ قفز إلى 159.84 مليار درهم بنهاية شهر يونيو الماضي، مقابل 150.39 مليار درهم بنهاية شهر مايو الماضي، بارتفاع بلغ مقداره 9.45 مليارات درهم، ونمو شهري بلغ 6.29٪.

وأفاد خبير استشاري بأن المصارف الخليجية عموماً قد تخسر موقعها ضمن قطاع الرهن العقاري أمام المصارف العالمية، إذا لم تتهيأ بشكل جيد للمستقبل. وأشار إلى أن الاعتماد فقط على توفير أقل أسعار للفائدة يعد طريقة سيئة جداً للدخول إلى قطاع التمويل العقاري، وعندما يكون السعر هو المحور الأساسي الوحيد، فإن المصارف الكبيرة فقط ستفوز بالأعمال.

أسعار الفائدة

قال رئيس إدارة خدمات بريميير وإدارة الثروات في بنك «إتش إس بي سي»، إشرات كياني، إن تمويل الرهن العقاري متاح للعملاء المقيمين من الوافدين والمواطنين على حد سواء، وتصل مدة التمويل إلى 25 سنة أو حتى بلوغ العميل سن الـ،65 أو أيهما أقرب».

وأكد أن «البنك يقوم بمراجعة المعدلات المطبقة على قروض الرهن العقاري الممنوحة للعملاء الحاليين، وبما يتوافق مع سياسة البنك المتعلقة بمراجعة وتعديل أسعار الفائدة بشكل ربع سنوي»، مضيفاً أن «أسعار الفائدة التي يعرضها البنك تسهل على العملاء الحصول على تمويل الرهن العقاري بمعدل فائدة معقول».

وذكر كياني، أن «البنك يدرك تماماً أن مؤشرات ثقة المستثمرين بالمنطقة كانت تميل نحو الانخفاض في الآونة الأخيرة، إلا أن قرار امتلاك السكن الخاص لايزال يعتبر في غاية الأهمية بالنسبة للعملاء من المقيمين في دولة الإمارات». وأشار إلى أن «البنك أعلن أخيراً خفض معدلات تمويل الرهن العقاري، سواءً القائمة على أساس معدل الفائدة المتغير أو معدل الربح بالنسبة لتمويل السكن للعملاء الجدد، وذلك بأثر فوري، إذ أصبح بإمكان العملاء الجدد من المشترين، الذين يقومون بإيداع دفعة أولية بنسبة 25٪ من قيمة العقار، الاستفادة من المعدل الجديد وهو بنسبة 6.75٪، عند قيامهم بشراء العقارات المنجزة».

أغنياء وأثرياء

اتبع بنك «ستاندرد تشارترد» استراتيجية جديدة للتمويل العقاري، تقوم على تقسيم العملاء إلى مجموعتين، هما الأغنياء والأشخاص من ذوي الثروات الكبيرة، حيث يعد البنك الوحيد الذي يقدم قروضاً عقارية مرتفعة لغير المقيمين.

وصرح الرئيس الإقليمي للخدمات المصرفية الخاصة في الشرق الأوسط وشمال إفريقيا في «ستاندرد تشارترد» ديفيد إنجلسفيلد، بأن «البنك أطلق في نهاية يوليو الماضي، منتجاً جديداّ يقدم رهونات عقارية لغير المقيمين في الدولة»، مضيفاً أن «المنتج يوفر قروضاً تصل إلى خمسة ملايين دولار أميركي (18.35 مليون درهم).

وقال إنجلسفيلد، إن «البنك قام وللمرة الأولى في الدولة، بإعداد مجموعتين من معايير التقييم في السوق الإماراتية، وهما الأغنياء والأشخاص من ذوي الثروات الكبيرة، ما يسهل عملية الرهن العقاري، حيث تتوافر هذه التسهيلات لتمويل العقارات الجديدة أو القائمة، بشرط أن تكون شركة التطوير مسجلة لدى البنك».

وأشار إلى أن «استراتيجية البنك تركز على تقديم منتجات وخدمات مصرفية، بناءً على الاحتياجات الخاصة للعملاء، بدلاً من اعتماد أسلوب المنتج الواحد للجميع»، لافتاً إلى أن «العقارات المبنية بواسطة معظم الشركات العقارية، مثل (إعمار)، و(نخيل)، و(دبي للعقارات)، و(الاتحاد العقارية)، و(الدار)، و(البراري)، و(صروح)، يمكن شراؤها بموجب اتفاقية رهن عقاري».

خسارة المنافسة

من جهته، حذر رئيس مجلس إدارة شركة مونغو دانيت وشركاه للاستشارات، مونغو دانيت، من إمكانية أن تخسر المصارف الخليجية، بشكل عام، موقعها ضمن قطاع الرهن العقاري أمام المصارف العالمية، إذا لم تتهيأ بشكل جيد للمستقبل».

وقال إن «الأمر لا يتعلّق فقط بتوفير أقل أسعار للفائدة، لأن هذا الأمر بالنسبة لكثير من المصارف طريقة سيئة جداً للدخول إلى قطاع التمويل العقاري، وعندما يكون السعر هو المحور الأساسي الوحيد، فإن المصارف الكبيرة فقط ستفوز بالأعمال».

ونصح دانيت، المصارف في الخليج بأن «تركز على أهمية الاحتفاظ بالعملاء، وتقديم أفضل الخدمات لهم، حتى تتمكن من فرض أسعار على خدمات التمويل العقاري، تكون أعلى بنسبة تصل إلى 1٪ من السعر الأدنى». وأشار إلى أن «هذه الطريقة تعد الأفضل لمنافسة البنوك العالمية التي تقدم أقل سعر للفائدة على خدمات التمويل العقاري»، موضحاً أنه «من الأفضل أن يكون لدى المصرف أعمال أقل في قطاع التمويل العقاري مع هامش ربح أعلى، من أن يعمل على ملاحقة الأعمال عبر تخفيض الأسعار».

مزايا تمويلية

من جانب مؤسسات التمويل المحلية، أكد رئيس مجلس إدارة شركة «أبوظبي للتمويل»، علي عيد المهيري، أن «الشركة تغطي حالياً أكثر من 70٪ من السوق العقارية في أبوظبي، وتقدم سعر فائدة يبدأ من 5.75٪، فضلاً عن مجموعة من المزايا الأخرى المختلفة، بما في ذلك حد تمويل يصل إلى 85٪، ومدة تمويل تصل إلى 30 عاماً، إلى جانب مجموعة من خيارات السداد وامكانية تأجيل تسديد دفعات التمويل العقاري لشهر واحد في العام».

وقال إن «دخول شركات التمويل في شراكات مع شركات التطوير العقاري الرئيسة يفيد كلا الطرفين، إذ يعمل على توسيع شبكة العقارات التي تمولها الشركات، في حين يوفر عروضاً تفضيلية وقيمة مضافة لعملاء شركات التطوير العقاري من مشترين ومستثمرين»، موضحاً أن «شركة أبوظبي للتمويل منذ إطلاقها في شهر نوفمبر ،2008 تمكنت من توسيع حقيبتها من المشروعات العقارية التي تمولها، لتغطي مشروعات مجموعة واسعة من المطورين العقاريين مثل الدار العقارية، وصروح العقارية، وشركة التنمية السياحية والاستثمار، وكابيتالا، والإمارات الخضراء، ومجموعة بروفايل، ومجموعة شركة رأس الخيمة العقارية».

عروض ترويجية

أطلقت شركات عقارية عروضاً ترويجية بالتعاون مع بنوك محلية، لتوفير أسعار فائدة مميزة واشتراطات تمويلية ميسرة لعملائها من الملاك الفعليين، حيث أتاحت «صروح العقارية» و«بنك الاتحاد الوطني»، للعملاء الذين «يملكون بالفعل» شققاً في برج «صن تاور»، الذي يقع ضمن مشروع «شمس أبوظبي»، الحصول على التمويل العقاري بمعدل (فائدة أو ربح) بنسبة 4.99٪، أي المعدل ذاته المعروض على العملاء الجدد، من خلال عرضها الترويجي «لماذا تستأجر».

وتضمنت المزايا التي أتاحها عرض «صروح» الترويجي، الذي أطلقته الشركة لجميع المشترين على اختلاف جنسياتهم، معدل (فائدة أو ربح) ثابتا لمدة عامين بنسبة 4.99٪، وتمويلاً عقارياً يصل إلى 80٪ من سعر الوحدة، ويمنح العرض مستأجري المنازل في أبوظبي فرصة امتلاك منازلهم الخاصة في العاصمة، مقابل سداد دفعات شهرية تبدأ من 6500 درهم فقط.

من جهته، عزا نائب الرئيس التنفيذي ورئيس مجموعة الخدمات المصرفية للأفراد في «بنك الاتحاد الوطني»، هاني بدراوي، تعاون البنك مع شركة «صروح» بمحاولة «توفير التسهيلات للعملاء وتلبية متطلباتهم، من خلال خيارات تمويل جذابة تتماشى مع شعار البنك (نحن نرعاك)»، لافتاً إلى أن «هذه المبادرة تعتبر جزءاً من التزام البنك بتوفير الخدمات والمنتجات، التي من شأنها أن تعزز من قدرة العملاء على تحقيق أهدافهم المالية».

اشتراطات

أكد رئيس أصول والتزامات الأفراد في بنك «الإمارات دبي الوطني» شيكار كريشنا مورثي، أن «اشتراطات البنك لمنح التمويل العقاري حالياً هي أن تكون المدة التي قضاها العميل في العمل، داخل الدولة، عامين على الأقل، وألا يقل الراتب الشهري للعميل عن 12 ألف درهم، فضلاً عن ضرورة ألا يقل عمره عن 21 عاما، ولا يزيد على 65 عاماً، في وقت سداد القسط الأخير».

وأضاف أن «الاشتراطات تتضمن كذلك أن يكون العقار الذي سيتم تمويله مدرجاً على لائحة المطورين العقاريين والمشروعات المعتمدة من قبل البنك»، لافتاً إلى أن «تمويل الفلل الخاصة ومشروعات البناء الشخصية، متاح حصراً لمواطني الدولة».

وأشار كريشنا مورثي إلى أن «المستندات التي يطلبها البنك تتضمن وثائق لإثبات الهوية الشخصية للعميل، ومستندات تبين الدخل الذي يحصل عليه، وكذا مواصفات العقار المراد تمويله».