عقاريّون: تغيّر منهجي في سـوق إيجارات دبي‏

‏قال عقاريون إن السوق العقارية في دبي، تشهد تغيرات منهجية في سلوك الملاك، ما يؤثر في أداء سوق الإيجارات، من جانبي الأسعار والتعامل بين المؤجرين والمستأجرين.

وأكد عقاريون استطلعت «الإمارات اليوم» آراءهم، أن سوق دبي العقارية تشهد تراجعاً تدريجياً في أسعار الإيجارات في مناطق عدة من دبي، فيما تشهد بعض المناطق استقراراً ملحوظاً.

وأشاروا إلى أن أهم العوامل التي يستند اليها تقييم سعر الإيجار حالياً، هو موقع المبنى، وتصـميم وحداته السكنية، وجودة البناء، فضلاً عن المرافق الأخرى التي يوفرها، لافتـين إلى أن مستوى الطلب في السوق على مناطق معينة، يدخل عاملاً مهماً في تحديد السعر، فضلاً عن أن مؤسسة التنظيم العقاري التابعة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، تعتمد مؤشراً إيجارياً يعكس توجهات السوق في دبي.

وأوضحوا أن أسعار الإيجارات في المناطق المحيطة بـ«برج خليفة»، ومنطقة «مرسى دبي» مستقرة، خصوصاً مع دخول مزيد من الوحدات العقارية السكنية إلى السوق، مؤكدين أن أسعار الإيجارات ربما تشهد تصحيحاً في بعض المناطق، وتحديداً بالنسبة للعقارات غير المكتملة من ناحية توفيرها للمرافق الضرورية للسكان.

تزايد الطلب

وتفصيلاً، قالت الرئيسة التنفيذية لشركة أستيكو العقارية، إلين جونز، إن «مناطق مثل (جميرا)، و(شارع الشيخ زايد)، و(مرسى دبي)، و(جميرا ليكس تاور)، و(ديسكفري غاردنز)، تعتبر من أهم المناطق التي يتزايد الطلب على السكن فيها، في حين يقل الطلب حالياً على المباني الأقدم في منطقتي (بر دبي)، و(ديرة)».

وأضافت أن «الشركة رصدت حالات رفض ملاك تأجير وحداتهم السكنية، لعدم رغبتهم في خفض الإيجار، خصوصاً ملاك عقارات في مناطق التملك الحر»، لافتة إلى أن «البعض يبقي عقاراته شاغرة، لعدم اتخاذ قرار بشأن بيع العقار، أو القبول بالتأجير بأسعار منخفضة».

وأشارت إلى أن «دبي تجتذب القاطنين من الإمارات المجاورة، لأسباب عدة منها: مستوى البنية الأساسية التي تتمتع بها الإمارة»، مشيرة إلى «عودة مستأجرين انتقلوا من دبي في وقت سابق، للسكن في الإمارات الشمالية، بحثاً عن سعر أقل، لكنهم قرروا العودة الآن بسبب توافر السكن وانخفاض الأسعار».

وتابعت «من ناحية أخرى، تستفيد دبي ممن يعملون في أبوظبي، ويفضلون العيش في دبي»، لافتة إلى أنه «من الخطأ القول إن دبي تعتمد على الإمارات الأخرى في هذا الخصوص، حيث إن الأمر يعتمد على حركة السوق وأوضاعها».

وتوقعت جونز أن يصبح الملاك والمستأجرون أكثر مرونة واستعداداً للتفاوض ليس بشأن الأسعار فحسب، وإنما بشأن أمور أخرى تدخل في نطاق العقد، مثل تاريخ بدء استحقاق الدفع، وعدد الشيكات وغيرها.

وقالت إنه «في ما يتعلق بالمبيعات، فإن الأسعار استقرت، غير أن مواقف الملاك وسلوكهم، يعتمد على أوضاعهم المالية في ما يتعلق ببيع عقاراتهم أو تأجيل ذلك، أملاً في الحصول على أسعار فضلى».

زيادة العرض

من جانبه، قال رئيس قسم الأبحاث والدراسات في شركة «سي بي ريتشارد أليس» للاستشارات العقارية، مات غرين، إن «عدد الوحدات العقارية الجاهزة للسكن في دبي ارتفع خلال العام الماضي، بسبب زيادة العرض مع تراجع الطلب على السكن في الإمارة»، متوقعاً أن «يهدأ العرض قليلاً خلال النصف الأول من العام الجاري، مع تراجع بعض المشروعات في السوق».

وأشار إلى أن «أسعار الإيجارات وصلت بالفعل إلى القاع لعدد من المشروعات حول المنطقة المركزية للأعمال في دبي، مثل (مدينة دبي للإعلام)، و(تيكوم)، وبعض المناطق الفاخرة الأخرى»، لافتاً إلى أن «بعض المواقع الثانوية الأخرى تعاني فائضاً في المعروض، حيث ستشهد تراجعاً أكثر، بسبب المنافسة على المستأجرين والتنافس على تقديم أفضل العروض».

وأوضح أن «أهم مناطق دبي التي يتزايد الطلب فيها على السكن والإيجار، هي (دبي مارينا)، ومنطقة (برج خليفة)، التي تشهد مستويات عالية من الطلب على الشقق، كما لاتزال المناطق المركزية مثل (جميرا)، و(أم سقيم) مهمة للطلب على الفلل».

ولاحظ غرين، أن «ملاك العقارات أصبحوا الآن أكثر مرونة لتأمين المستأجرين»، لافتاً إلى أن «هناك زيادة في توافر وتنوع حوافز العرض، والتي عادة ما تراوح بين وسائل الدفع المرنة، إلى وحدات سكنية مفروشة بالكامل».

وأكد أن «الملاك الآن أكثر جدية في عروضهم لجذب المستأجرين»، واصفاً ذلك بأنه «انعكاس واضح لاستمرار تزايد العرض، واستمرار ضعف الطلب في السوق».

وأضاف أن «الإيجارات مرتبطة بالطلب المحلي وحجم العرض، وهذا هو السبب في انخفاض أسعار الوحدات في مناطق مثل (أبراج بحيرات جميرا)»، مشيراً إلى أن «الفائض والمنافسة الكبيرة على المستأجرين يعني اضطرار الملاك إلى خفض أسعار الإيجار، لتجنب فراغات التأجير لفترات طويلة».

وبيّن أن «توقعات الملاك تغيرت ببطء، حيث نشهد شروطاً أكثر واقعية للعرض من الوحدات السكنية».

وقال إنه «في وقت سابق من بداية الأزمة، تمسك بعض الملاك بأسعار غير واقعية على الإطلاق، ولكن هناك تغيير منهجي واضح»، مشيراً إلى أن «سوق دبي استفادت من عمليات الانتقال من إمارات أخرى، ما أسهم على الأغلب في تجنب أزمة أسوأ من التي خضناها، فانتقال المستأجرين من أبوظبي إلى دبي أسهم بانتعاش بعض المناطق المركزية مثل (دبي مارينا) حيث الشقق ذات الجودة العالية، بأسعار أقل من إيجارات أبوظبي».

وحدات شاغرة

إلى ذلك، قال مدير المبيعات والإيجارات لدى شركة لاندمارك العقارية، مايكل مايكل، إنه «من غير الممكن حساب عدد الوحدات الشاغرة في سوق دبي العقارية والمتاحة للإيجار، لأن هناك مُلاكاً يعرضون الوحدة السكنية نفسها للإيجار لدى عدد مختلف من الوكالات العقارية».

وأوضح أن «معدلات الإيجارات تراجعت، وستتراجع ببطء خلال العام الجاري، مع زيادة في عدد الوحدات الفاخرة التي تدخل السوق، خصوصاً في المناطق التي يزيد فيها الطلب في دبي، والتي تقدم مساكن ذات جودة عالية مثل معظم المناطق الساحلية، وشارع الشيخ زايد».

وأضاف أنه «ومع محدودية النشاط العقاري المتوقع العام الجاري، فسيتوجب على المستثمرين الهيمنة على الطلب في السوق»، معتقداً أن «أسعار البيع والإيجارات ستستمر في الانخفاض أيضاً على خلفية ضعف الطلب، وزيادة المعروض».

ورأى مايكل أن «أسعار إيجارات الشقق والمكاتب في دبي لم تصل بعد إلى القاع»، مضيفاً أن «أسعار الفلل استقرت إلى حد كبير، إلا أنه لايزال هناك احتمالية لتقلب الأسعار مرة أخرى».

وبين أن «المستأجرين يبحثون عن القيمة سواء من حيث نوعية الوحدة السكنية، وطبيعة وجودة البناء، والموقع العام، أو نوعية المجتمع المحيط بهم»، لافتاً إلى أن «هناك عاملين أساسيين لتحرك الطلب الأول: هو نمط الحياة، والثاني القدرة على تحمّل التكلفة». وقال إن «الملاك في بعض الأحيان لا يريدون خفض الإيجارات، وهذه ليست ظاهرة جديدة، لكننا نتوقع أن نشهد تراجع هذا السلوك، خصوصاً مع ملاك عقارات مناطق التملك الحر».‏

‏